Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

Prêt immobilier

Avant de se lancer dans un projet d’achat ou d’investissement immobilier, il est essentiel de calculer sa capacité d’emprunt immobilier.

Aussi appelée capacité d’endettement, elle se base sur le taux d’endettement maximum en vigueur et représente un véritable gage de sécurité pour les établissements prêteurs. Qu’est ce que la capacité d’emprunt ? Comment la calculer ? Comment l’augmenter ? Voici toutes les réponses à vos questions. 

Qu’est ce que la capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un futur acquéreur peut consacrer au remboursement d’un potentiel crédit immobilier. Il s’agit du rapport entre revenus et charges mensuels. 

Dans l’idéal, elle doit être située entre 25% et 33% des revenus nets de l’emprunteur mais peut aller jusqu’à 35% en cas d’achat immobilier avec travaux. 

On considère en effet que l’ensemble des mensualités de crédit ne doit pas excéder plus du tiers des revenus mensuels de l’emprunteur et ce, afin de garder un budget confortable. 

À savoir que la capacité d’emprunt ne doit pas être assimilée à la capacité d’achat, qui elle englobe le coût total d’un achat immobilier. 

Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

Pour calculer sa capacité d’emprunt immobilier, il s’agit de prendre en compte : 

  • Le taux d’endettement maximal (plafonné à 35% sous conditions) ;
  • Les revenus (mensuels nets de l’emprunteur et du co-emprunteur, revenus fonciers, rentes, etc) ;
  • Les charges existantes (récurrentes, prévisibles, dont les mensualités des emprunts en cours et le montant des impôts, pensions alimentaires) ;
  • Le montant de l’apport personnel (dont PTZ et autres prêts aidés) ;
  • Le montant souhaité des mensualités du prêt ;
  • La durée de remboursement de l’emprunt.

Après avoir fait la somme des revenus, il s’agit de soustraire les charges mensuelles et de multiplier le nombre obtenu par le taux d’endettement (33% ou 35% maximum selon les cas) puis diviser le tout par 100. 

Par exemple, mettons qu’un couple de co-emprunteurs dispose d’une somme de 5000€ une fois les charges mensuelles soustraites : 

  • (5000 x 33) / 100 = 1650€

Pour respecter le taux d’endettement à 33%, ce couple de co-emprunteurs peut dédier 1650€ / mois au remboursement d’un emprunt.

Bien sûr, il est possible de calculer sa capacité d’emprunt à l’aide d’une calculatrice spéciale ou d’un simulateur de crédit immobilier. 

Comment faire pour augmenter sa capacité d’emprunt pour l’achat d’un logement?

Parfois, il arrive que la capacité d’emprunt maximale d’un futur acquéreur ne soit pas suffisante. Voici donc quelques pistes pour l’augmenter :

  1. Comparer les offres de crédit

En 2022, les offres de prêt immobilier sont très diversifiées et diffèrent grandement d’une banque à l’autre. Bien souvent, les taux d’endettement imposés ne sont pas les mêmes et les établissements bancaires ne prennent pas en considération les mêmes critères pour le calculer. Aussi, il peut être judicieux de bien comparer les offres et les prérequis des banques concurrentes. 

  1. Réduire les charges mensuelles fixes 

Augmenter sa capacité d’emprunt immobilier passe par une épuration du budget et une réduction des charges fixes : mensualités, loyers, pensions, factures, impôts… 

Afin de maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier, un emprunteur a tout intérêt à renégocier certains contrats ou à changer d’offres (téléphonie, électricité, etc) afin de faire des économies. 

Dans l’idéal, il s’agirait même de solder toutes les créances ou à défaut de réaliser un regroupement de crédits.

  1. Faire un rachat de crédits

Aussi appelé regroupement de crédits, cette option permet à un emprunteur de rassembler tous ses prêts en cours en un seul et de n’avoir à rembourser qu’une mensualité unique. 

Cette solution est en général très avantageuse, car elle entraîne la réduction des taux d’intérêts, ce qui permet à l’emprunteur de réaliser de belles économies. 

  1. Recourir aux prêts aidés

Bien souvent, les emprunteurs omettent de prendre en compte les prêts aidés dans le calcul de leur capacité d’emprunt.

Ces aides financières sont octroyées à certains profils (primo-accédants, ménages modestes) et permettent de faciliter l’accès à la propriété dans des conditions avantageuses. 

PTZ, PAS, PAL ou encore même prêt familial ou prêt conventionné : ce ne sont pas les solutions qui manquent !

Vous souhaitez être accompagné.e.s dans le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier ? 

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