Acheter une maison à deux peut comporter des risques non négligeables.
Pour un couple marié, le contrat pré-marital donne un cadré précis à l’achat immobilier.
Mais pour un couple en concubinage, l’acquisition d’un bien immobilier est une autre histoire.
Pourtant, le mariage est de moins en moins populaire et acheter un appartement ou une maison sans être marié est désormais monnaie courante.
Décès de l’un des partenaires, séparation, partage du bien, héritage… Voici tout ce que vous devez savoir avant d’entreprendre vos démarches.
Acheter une maison à deux en concubinage : généralités
En tant que concubins, la loi vous considère comme de parfaits étrangers l’un pour l’autre.
L’achat d’un logement à deux nécessite alors certains aménagements de votre part pour vous garantir un niveau décent de sécurité juridique.
En effet, il s’agit de vous prémunir des conséquences de ces deux éventualités :
- Le partage du logement en cas de séparation ;
- La protection du concubin restant en cas de décès de l’autre.
Pour ce faire, deux solutions s’offrent à vous : acheter en indivision ou créer une SCI.
Acheter à deux en indivision
L’achat en indivision implique une propriété partagée dont la répartition est renseignée lors de l’établissement de la convention d’indivision.
Il s’agit alors de déterminer la part financière de chacun, inégalitaire (80/20) ou égalitaire (50/50). Sans précision, la répartition est désignée égalitaire.
En cas de séparation du couple, deux solutions sont possibles :
- La solution à l’amiable : la maison est vendue et chacun récupère le montant équivalent à sa quote-part sur le prix. Il est également possible pour l’un des concubins de racheter la quote-part de l’autre et ainsi devenir l’unique propriétaire du bien.
- Le partage judiciaire : si désaccord, un juge procède au partage du bien. Dans ce cas-ci, un des deux concubins peut racheter la part de l’autre et devenir propriétaire de la maison.
En cas de décès de l’un des concubins, ses biens sont distribués à ses héritiers et à l’autre concubin.
Dans cette situation, et selon le principe selon lequel nul ne doit demeurer dans l’indivision, la justice procède à un partage judiciaire et à la vente de la maison.
Néanmoins, si le couple a eu des enfants encore mineurs, alors le concubin demeurant peut demander le maintien de l’indivision. Il est en effet possible de :
- Prévoir un leg de la quote-part au concubin restant sous réserve de payer d’importants frais de succession ;
- Prévoir une clause de rachat afin que le concubin survivant évite ainsi la co-indivision avec les héritiers et puisse garder le logement.
Acheter à deux en SCI
Créer une société civile immobilière (SCI) est une autre solution pour acheter une maison en couple sans être mariés.
Pour pouvoir acquérir le bien, les deux concubins doivent créer une SCI et l’acheter en son nom. Chacun reçoit ensuite des parts sociales proportionnelles à sa part dans le capital social de la société.
En cas de séparation des concubins, le partage est par conséquent facilité.
La vente de la maison est décidée à la majorité simple – sauf exception prévue dans les clauses du contrat de la SCI.
Si un des concubins décède, ses parts reviennent alors à ses héritiers tandis que le concubin restant peut voir sa présence dans le logement contestée.
Afin de se prémunir de ces risques, les deux concubins peuvent prévoir :
- La clause d’agrément : celle-ci est renseignée dans les statuts de la SCI.
Elle permet aux concubins d’approuver ou non l’admission de nouveaux associés.
En cas de décès, le concubin demeurant peut empêcher les héritiers de devenir associés, à condition pour lui de disposer des fonds suffisants pour racheter la part qui leur est due.
- Le démembrement croisé de propriété : lorsqu’un des deux concubins disparaît, l’autre peut récupérer l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. Dans ce cas, les héritiers ne conservent que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI. Le concubin restant demeure légalement dans le logement.
Vous l’aurez compris, acheter une maison à deux en étant concubins est possible mais souvent complexe. Il s’agit donc d’être bien informé des risques et des dispositions prévues en cas de disparition d’un des deux conjoints ou de séparation du couple.
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