Il n’est jamais trop tard pour se constituer un patrimoine en 2022 ! De plus, l’investissement dans l’immobilier locatif permet, dans certains cas, de bénéficier d’avantages fiscaux. Loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier, SCPI fiscales… Voici un petit tour d’horizon des différents dispositifs pour défiscaliser grâce à l’immobilier. 

Défiscaliser avec l’immobilier : qu’est-ce que cela signifie ? 

La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement dans l’immobilier locatif en vue d’une réduction d’impôts. Cet avantage fiscal est accordé par l’Etat pour abaisser le montant de ses impôts sur le revenu pendant une période déterminée. 

Défiscaliser est possible selon le type de bien acquis (logement neuf ou ancien) et le dispositif choisi (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux).  

Afin de choisir le dispositif le plus adapté, vous vous devez en tant qu’investisseur d’évaluer le montant et la répartition de votre patrimoine, mais aussi votre besoin de défiscalisation. Il s’agit en effet de prêter attention à votre situation financière et à la finalité de l’opération (faire baisser ses impôts, consolider votre patrimoine…)

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Défiscaliser grâce à l’immobilier : les différents dispositifs à envisager

Loi Pinel

Depuis le début de l’année 2022, le dispositif de défiscalisation Pinel est maintenu dans les mêmes conditions que pour l’année 2021. Pour rappel, la loi Pinel concerne les logements collectifs neufs ou anciens réhabilités. 

La réglementation Pinel donne droit à une réduction d’impôts sur le revenu (IR) : 

  • 12 % de réduction d’impôt si le bien est loué 6 ans.
  • 18 % de réduction d’impôt si le bien est loué 9 ans.
  • 21 % de réduction d’impôt si le bien est loué 12 ans.

Loi Censi-Bouvard

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, est une aide de l’État pour soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées. En achetant un logement neuf meublé en résidence spécialisée, vous pouvez donc bénéficier : 

  • d’une réduction de vos impôts jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans (jusqu’à 11 % de la valeur du bien HT) ;
  • de la récupération de la TVA 20 % sur votre investissement (sous certaines conditions) ;
  • de la sécurisation de vos loyers pendant 11 ans, que votre logement soit occupé ou non. 

Loi Malraux

Défiscaliser avec la loi Malraux permet de réduire son impôt sur le revenu en échange de lourds travaux de restauration d’immeubles protégés. L’avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier peut aller d’un taux de 22 % à 30 % selon la localisation du bien. 

Attention, le logement doit être loué non meublé dans les 12 mois suivant la fin des rénovations, et ce, en tant que résidence principale pour 8 ans, a minima. 

Loi LMNP / LMP

Le LMNP (Loueur meublé non professionnel) est accordé aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000€/an ou la moitié de leur revenu global. Il s’agit d’un statut qui vous permet de générer des revenus peu ou pas du tout fiscalisés grâce à l’amortissement du bien acheté et à la déduction des charges. 

Quant au statut LMP (Loueur meublé professionnel), il permet au bailleur imposé sur la fortune immobilière de sortir le logement de son patrimoine taxable, puisqu’il s’agit d’un outil de travail. 

Par ailleurs, si le logement est loué pendant 5 ans sous un régime LMP, la plus-value immobilière générée est exonérée d’impôt.

Déficit foncier

Si vous disposez de revenus fonciers importants et fortement imposés, le dispositif de déficit foncier est fait pour vous. Ce mécanisme consiste à imputer les travaux de rénovation ou de réhabilitation d’un logement destiné à la location non meublée sur les loyers perçus. 

Lorsque les charges du bien excèdent les revenus fonciers, elles génèrent un résultat négatif appelé déficit foncier. Chaque année, il est possible de déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier, voire 15 300 € dans certains cas précis. Si votre déficit foncier est supérieur à ce plafond, alors il peut être reportable sur les revenus locatifs des 6 à 10 années suivantes, sur votre revenu global ou votre revenu foncier. 

Investir dans des SCPI fiscales

Enfin, il est possible de défiscaliser grâce à l’immobilier grâce à des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI fiscales). Plutôt que d’acheter un bien immobilier en direct, vous souscrivez des parts de la SCPI qui investit à son tour dans des bien éligibles à la défiscalisation immobilière. 

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