Acheter sa résidence principale et devenir propriétaire sans apport personnel n’est pas un mythe inaccessible. 

Si la constitution d’un apport personnel est d’ordinaire considérée comme une condition sine qua non pour un dossier financier solide, elle n’en est pas moins obligatoire. 

Obtenir un emprunt sans apport personnel est possible, il s’agit alors d’un crédit à 110% puisque les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, frais de notaire) sont intégrés au prêt immobilier.

Toutefois, sachez que ce type d’opération est difficile à concrétiser, les banques étant plus frileuses lorsqu’aucun apport n’est fourni.

 

Devenir propriétaire sans apport personnel, c’est possible…

Lors de votre premier rendez-vous à la banque, on vous demandera sans doute de justifier d’un apport personnel pour la souscription d’un prêt. 

Ces fonds représentent un investissement dans votre projet d’acquisition de maison ou d’appartement. 

En général, les banques demandent au moins 10% du montant de votre emprunt en apport personnel afin de couvrir les frais de votre souscription. 

L’apport personnel est un gage de solvabilité et de sérieux, indiquant vos capacités de remboursement de crédit.

Néanmoins, pour les futurs accédants à la propriété qui ne disposent pas d’apport personnel ou qui ne souhaitent pas le fournir à la banque, il existe le prêt immobilier à 110% qui finance la totalité de la valeur du bien convoité ainsi que les frais annexes du crédit.

…mais plus compliqué ! 

Alors que cette opération s’était démocratisée ces dernières années afin d’encourager l’accès à la propriété des jeunes ménages et des foyers aux revenus plus modestes, cette année 2020 marque un tournant. Les recommandations du HCSF préconisent aux banques de demander à leurs clients, un apport personnel afin de financer ces frais annexes. L’apport est en effet un gage de sécurité pour les établissements bancaires qui ont fortement durci leurs conditions d’accès ces derniers mois. Le prêt à 110% est donc aujourd’hui plus difficile à obtenir.

Les solutions pour obtenir son crédit immobilier sans apport

Les primo-accédants sont les profils les plus à même de contracter ce type de prêt car leur âge justifie le manque d’épargne. Pour les banques, ils constituent un profil à fort potentiel, elles souhaitent alors les attirer au sein de leur établissement et proposent parfois le crédit à 110%.

Même si l’emprunt à 110% se montre plus rare, il est possible de l’obtenir en respectant plusieurs
conditions.

Une situation professionnelle stable

Il s’agit du premier critère analysé par les banques. Le prêt à 110% ne peut être octroyé que si les emprunteurs disposent d’un CDI qui assure une régularité dans les revenus et donc aussi dans la capacité à rembourser le prêt. L’ancienneté du salarié est aussi déterminante car elle témoigne d’une stabilité dans sa carrière professionnelle. Enfin, évoluer au sein du secteur public est également un élément rassurant pour les banques.

Au-delà de la régularité des revenus, c’est aussi leur montant qui attentivement étudié par les banques. Ces revenus déterminent la capacité d’emprunt, il est donc essentiel que le prix du bien convoité soit en adéquation avec les salaires des emprunteurs.

Taux d’endettement maitrisé

Aujourd’hui, les banques n’ont plus la possibilité de prêter lorsque le taux d’endettement de l’emprunteur excède 33%. Cela signifie que la mensualité ne doit représenter plus d’un tiers des revenus de l’emprunteur. Dans le cas contraire, le dossier de prêt sera refusé.

Un saut de charge limité

Avant de devenir propriétaire, les primo-accédants sont très majoritairement des locataires qui paient donc un loyer. La banque sera alors attentive à ce que l’écart entre ce loyer et la mensualité ne soit pas trop conséquent pour éviter d’éventuelles difficultés de remboursement.

Une gestion de compte saine

Dernière condition pour obtenir un crédit sans apport, témoigner au banquier d’une situation financière rassurante. Un dossier irréprochable est évidemment indispensable et une tenue de compte optimale est essentiel. Il convient alors de démontrer que l’emprunteur sait gérer efficacement ses opérations financières (dépenses, agios, épargne…) sans se mettre à découvert.

 

Les prêts aidés simplifient l’accès au prêt immobilier

Pour encourager l’investissement immobilier, de nombreuses aides (PTZ, PAS, PEL, prêt conventionné) existent. L’objectif est de compléter un crédit immobilier classique avec des prêts aidés, aux conditions plus favorables. L’endettement des ménages est limité et leur capacité d’emprunt augmentée.

Toutefois, pour bénéficier de ces aides, certaines conditions sont à respecter comme des plafonds de ressources, un achat dans l’immobilier neuf ou ancien… En tant que primo-accédant, il convient d’identifier toutes les aides auxquelles vous avez droit pour faciliter votre achat immobilier.

Un courtier en crédit immobilier vous conseillera sur le montage de votre dossier et cherchera pour vous les meilleures opportunités. 

Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour faire le point sur votre situation.