En 2021, les Français ont adopté de nouveaux comportements immobiliers.
Malgré la crise de la Covid, le marché immobilier s’est trouvé peu impacté et a enregistré une hausse des financements et des transactions, comparé à 2020.
S’il peut de prime abord surprendre, ce phénomène s’explique par le besoin des acheteurs de quitter les grandes métropoles pour retrouver la province. Le but ? Profiter d’une meilleure qualité de vie tout en restant à proximité des centres d’activité.
Chiffres clés, tendances, nouvelles mesures, prix des biens… Voici toutes les nouveautés du marché de l’immobilier à venir en 2022.
Quelques chiffres clés en 2021
- Augmentation de 5% du panier de financement – tous projets confondus – par rapport à 2020.
- Baisse de 4% des intentions d’achat sur les dix premiers mois de l’année par rapport à 2020.
- 1198 000 transactions réalisées en octobre 2021 – sur les 12 mois précédents.
- Taux de crédit historiquement bas : des offres à moins de 1,10% et même jusqu’à 0,7% pour les meilleurs profils emprunteurs.
- Hausse de la durée moyenne des crédits : de 233 mois en 2020 à 240 en 2021.
Des tensions à venir au niveau du prix des biens
Avec la forte demande – notamment au niveau des logements neufs – les tarifs sont à la hausse en 2021 :
- Immobilier ancien : légère hausse des prix avec 0,8% au global sur l’année contre 4,5% en 2020.
- Immobilier neuf : l’augmentation est ici plus forte avec 1,4% contre 4% en 2020.
Pour ce qui touche aux prix des biens, les tarifs ont augmenté de 5,2% pour les appartements contre 9% pour les maisons.
Cette tendance est – selon les experts – vouée à perdurer en 2022 et concerne tout particulièrement la province.
Hélas, on observe une pénurie de logements neufs disponibles et une incapacité du marché à absorber la demande.
Pour l’instant, les taux de crédit restent bas, ce qui est rassurant. Néanmoins, l’inflation est à surveiller de près, car une intensification de cette dernière pourrait entraîner une nouvelle hausse.
De nouvelles tendances d’achat
Avec les confinements successifs et le manque d’espace dont ont souffert de nombreux foyers, de nouveaux comportements immobiliers émergent chez les Français.
En effet, la Covid a eu pour effet d’encourager ces derniers à investir dans la pierre, plus que jamais valeur refuge.
Les chiffres énoncés plus haut témoignent d’une tendance double :
- Un effet de rattrapage depuis la fin du dernier confinement : on observe une urgence à devenir rapidement propriétaire pour sécuriser le futur.
- Une envie de profiter des taux bas : ce qui permet aux acquéreurs d’acheter des biens plus spacieux malgré la hausse des prix dans le neuf et l’ancien.
Des dispositifs phares maintenus (pour le moment)
En 2022, le dispositif de défiscalisation Pinel sera maintenu dans les mêmes conditions que l’année 2021.
Toutefois, une baisse des avantages est à prévoir à partir de 2023, sauf pour les biens concernés par le nouveau dispositif super Pinel.
Nous rappelons par la loi Pinel concerne les logements collectifs neufs ou anciens réhabilités.
À ce sujet, les logements trop énergivores seront pénalisés et verront leurs loyers plafonnés à partir d’août 2022. Si des travaux ne sont pas engagés rapidement, la location desdits logements sera interdite dès le 1er janvier 2023.
Le prêt Action Logement sera également maintenu, mais seulement destiné au financement d’un projet immobilier neuf. Les bénéficiaires pourront profiter de nouvelles conditions et de nouveaux avantages comme le doublement du montant et la baisse du taux d’intérêt.
Quant à la la RT2012, celle-ci fera place à la RE2020 pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2022. Seront concernés les logements collectifs et les maisons. Cet ensemble de mesures vise à :
- Améliorer l’efficacité énergétique du bâti ;
- Décarboner l’énergie utilisée ;
- Diminuer l’impact carbone de la construction des bâtiments ;
- Garantir le confort des habitants en cas d’épisode caniculaire.
Enfin, le prêt à taux zéro (PTZ) sera quant à lui prolongé jusqu’à fin 2022 pour financer un bien neuf dans une zone tendue ou un bien ancien – à condition de le réhabiliter dans des zones moins tendues.
Une accession à la propriété plus difficile
À partir du 1er janvier 2022, de nouvelles règles viennent renforcer l’encadrement du crédit immobilier :
- Le taux d’endettement passe de 33% à 35% – même si ce nouveau taux était déjà d’actualité pour certaines banques en 2021.
- La durée d’emprunt maximum est désormais fixée à 25 ans.
Une tolérance de 2 ans est prévue pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou d’un logement ancien à réhabiliter. Les travaux engagés doivent représenter au moins 25 % du coût total de la transaction.
À noter également qu’un effort sera demandé sur l’épargne pour sécuriser l’octroi d’un prêt immobilier.
Ces nouvelles directives, émises par le HCSF risquent en effet de désavantager certains profils spécifiques comme les primo-accédants les plus modestes, ne disposant pas de suffisamment d’épargne pour obtenir des crédits avantageux.
En 2022, il sera donc toujours aussi compliqué d’obtenir un crédit immobilier sans apport.
Par ailleurs, les organismes de caution feront preuve de plus de vigilance quant à l’état de santé des emprunteurs. Sans surprise, il s’agira d’un critère déterminant pour l’obtention d’un crédit.
Couplé à une hausse des taux d’emprunt, ce facteur pourrait pousser les ménages les plus modestes à avoir recours à des courtiers en crédit immobilier.
Un encadrement des loyers plus strict
Afin de protéger les locataires de hausse de prix trop brutales, la loi Elan exige de certaines villes qu’elles plafonnent administrativement les loyers d’habitation dans le secteur privé.
Pour rappel, l’encadrement des loyers interdit au propriétaire-bailleur de fixer un loyer supérieur au plafonnement. Cette mesure s’applique en zones tendues.
Ainsi, les métropoles suivantes sont déjà concernées :
- Paris – depuis le 1er juillet 2019 ;
- Lille – depuis le 1er mars 2020 ;
- Plaine Commune – depuis le 1er juin 2021 ;
- Lyon et Villeurbanne – depuis le 1er novembre 2021 ;
- Est Ensemble – depuis le 1er décembre 2021.
Courant 2022, les villes de Bordeaux et Montpellier rejoindront cette liste et appliqueront à leur tour le plafonnement en vigueur.
En conclusion, les conditions jusqu’ici idéales pour un achat ou un investissement risquent de se dégrader en 2022 et pourraient encore être altérées en 2023.
Faut-il craindre un véritable exode urbain durant la prochaine décennie ? L’élargissement de la fracture entre profils aisés et profils plus modestes ? Une pénurie grandissante de logements neufs et une revalorisation de l’ancien ? Rendez-vous l’année prochaine pour un nouveau bilan !
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