Investir dans un EHPAD : bonne ou mauvaise idée ?

investissement locatif

Tout comme il est possible d’investir dans une résidence de tourisme ou une résidence étudiante, vous pouvez investir en maison de retraite. 

S’il vous paraît peu commun, ce type de placement immobilier fait pourtant partie des types d’investissements les plus attractifs en France. 

En effet, il vous accorde de nombreux avantages fiscaux selon votre régime : Censi-Bouvard, LMP ou LMP…

Quel est l’intérêt d’investir dans un EHPAD ? Quelles différences avec un investissement locatif traditionnel ? Comment faire ? On vous explique tout.

Investir dans une chambre en résidence médicalisée : comment ça marche ? 

Pour bien comprendre les avantages d’investir en maison de retraite, il convient d’expliquer le fonctionnement de ces derniers. 

Pour pouvoir fournir le nombre de lits nécessaire en résidence, les promoteurs immobiliers doivent pouvoir disposer de suffisamment de fonds. 

Ainsi, ils pré-vendent les futures chambres avant de construire de nouvelles infrastructures. Mais il est tout à fait possible d’acheter une chambre dans un EHPAD déjà existant.

Dans les deux cas, vous êtes propriétaire d’une chambre de la résidence. De fait, vous louez ce bien via un bail commercial à l’exploitant de l’établissement, et non à la personne âgée.

Quels sont les avantages d’un investissement en EHPAD ?

Faire l’acquisition d’une chambre pour personnes âgées présente de nombreux bénéfices : 

  • Une gestion en toute sérénité : selon les clauses prévues par le bail commercial l’exploitant s’engage à louer votre bien pendant au moins 9 ans (avec reconduction tacite). C’est lui qui trouve le locataire et gère tout l’entretien de la chambre ainsi que les litiges éventuels. 
  • Une rentabilité assurée : chaque mois, vous percevez un loyer, peu importe que la chambre soit occupée ou non. De plus, le risque d’impayés est moindre avec un professionnel – l’exploitant. 
  • Des avantages fiscaux : pour un remboursement plus serein de votre emprunt, la loi prévoit une défiscalisation partielle de votre bien. 

Attention, en tant que loueur en meublé, il vous incombe de financer l’ameublement de la chambre ainsi que ses équipements supplémentaires. 

Investir dans un EHPAD : les différents régimes fiscaux 

LMNP – Loueur en meublé non professionnel

Il s’agit du régime de base de l’investisseur en location meublée. On l’accorde aux bailleurs dont les revenus locatifs sont supérieurs à  23 000 € / an. 

Les revenus perçus sont alors soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie BIC :

  • Régime micro-BIC : revenus inférieurs à 72600 €, imposés après abattement forfaitaire de 50%
  • Régime réel : revenus supérieurs à 72600 € impôt calculé après déduction des frais et charges réels. 

LMP – Loueur en meublé professionnel

Ce statut est accordé lorsque les recettes locatives de l’investisseur s’élèvent à plus de 23 000€ / an et représentent plus de la moitié de son revenu global. 

Il n’est désormais plus obligatoire d’être inscrit au Registre des commerces et des sociétés

Dans ce cas-ci, les revenus locatifs sont imposés par l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, selon le choix de l’investisseur.

Celui-ci est imposé au régime réel, mais après déduction des charges, des amortissements et des déficits, il peut arriver à un résultat nul, soit 0 € à payer. 

Pour en savoir plus, consultez le site du Service public. 

Censi-Bouvard

Le régime Censi-Bouvard permet de réduire l’impôt sur le revenu à hauteur de 11% du prix HT de l’achat, dans la limite de 300 000€.

Ce dispositif donne droit à une réduction sur 9 ans. 

Investir dans une maison de retraite : quels sont les points de vigilance ?

On pourrait penser que l’investissement en EHPAD est 100% sûr et avantageux. Hélas, certains aspects menacent l’attractivité de ce type de placement. 

Voilà les points auxquels prêter attention lors de votre acquisition : 

  1. La réglementation : les EHPAD appartenant à l’État, toute décision modifiant l’activité et/ou la gestion des établissements peut avoir des répercussions. On pense par exemple aux baisses de dotations – qui maximisent les risques de faillite – ainsi que la nécessité d’acheter dans de nouveaux équipements ou de procéder à des mises en conformité. 
  1. Le rendement : un rendement trop alléchant cache des clauses désavantageuses ! Sachez que la rentabilité moyenne pour un investissement en maison médicalisée est de 3 à 5%. Au-delà, posez-vous des questions…
  1. La fiabilité de l’exploitant : avant toute acquisition, menez votre petite enquête. Il y a toujours des risques de défaillance.
  1. La situation de l’établissement : emplacement, taille de la structure, ancienneté ; pourcentage de lits occupés… aucun détail ne doit vous échapper ! Sachez qu’un placement dans une petite structure en campagne est certes louable, mais très risqué… 

Vous avez bien réfléchi à votre projet et souhaitez investir en EHPAD ? 

Choisissez d’être accompagné(e) dans toutes vos démarches administratives et mettez toutes les chances de votre côté pour réaliser le projet immobilier de vos rêves.

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