Il y a quelque temps, nous vous parlions des 5 raisons d’investir dans l’immobilier locatif.
En effet, il s’agit d’une excellente manière de sécuriser son patrimoine tout en bénéficiant de dispositifs d’aides à l’achat.
Aujourd’hui, de nombreux français considèrent que l’immobilier est une valeur refuge et pour cause, il est possible de faire de belles plus-values à la revente sur certains biens.
Néanmoins, réaliser un premier investissement locatif ne se fait pas en un claquement de doigts ! Voici donc un petit guide des 5 grandes étapes à suivre pour investir dans les règles de l’art.
1. Définir son budget pour un premier investissement locatif
Investir pour la première fois dans un bien à louer implique de porter une attention toute particulière à son budget d’acquisition. En général, il est nécessaire de souscrire un prêt immobilier pour acheter.
Capacité d’emprunt, taux d’endettement, montant de l’apport personnel… Rien ne doit être laissé au hasard pour avoir toutes les chances d’obtenir un crédit immobilier.
Lors du montage du dossier financier, la banque prend en compte 70 % à 80 % des potentiels futurs revenus locatifs dans la capacité de remboursement de l’emprunteur. Les 30 % restants sont quant à eux dédiés à la couverture des aléas financiers liés à la location.
Enfin, il s’agit de se renseigner sur les différents dispositifs d’aides pour un investissement locatif comme le dispositif Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard.
2. Cadrer son projet d’investissement immobilier
Avant de se lancer tête baissé dans l’achat d’un bien, il s’agit de cadrer son projet d’investissement selon plusieurs critères :
- Type de bien (studio, appartement, maison, chambre en résidence étudiante ou senior) ;
- Localisation (villes où investir, zones géographiques) ;
- Zone de localisation : centre-ville, périphérie, etc ;
- Bien ancien ou neuf ;
- Possibilité d’avantages fiscaux (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard)
Vous l’aurez compris, il y a tout intérêt à trouver des biens à forte valeur ajoutée pour investir.
3. Calculer le rendement locatif du projet
Lorsque l’on achète un appartement pour le louer il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion immobilière pour déterminer la rentabilité de son projet.
Il s’agit de calculer la rentabilité brute, la rentabilité nette ainsi que la rentabilité “nette nette” (après déduction des impôts et taxes) de l’investissement.
Nota bene : ne négligez pas les frais d’investissement que l’on a souvent tendance à omettre (loyers impayés, rupture de bail, etc).
4. Réfléchir à la gestion et à la location du bien
Il s’agit ensuite de se pencher sur les modalités de gestion et de location du logement faisant l’objet d’un investissement :
- Gestion directe avec le locataire ou délégation à une agence (frais de gestion à prévoir) ;
- Bail vide ou meublé : avec un bail vide, il incombe au propriétaire de déclarer ses revenus fonciers ou micro-fonciers. Avec un bail meublé, les déclarations se font selon le régime LMP ou LMMNP ;
- Prix du loyer (dépend si le bien se trouve en zone tendue ou non).
Puis, il s’agira ensuite de trouver le bon locataire avec un dossier complet des pièces justificatives valides. Pour se prémunir des loyers impayés, il est recommandé de souscrire une assurance loyers impayés.
5. Se renseigner sur la fiscalité du bien
Investir dans l’immobilier locatif implique de devoir déclarer ses revenus locatifs aux impôts. Il existe pour se faire plusieurs régimes fiscaux :
Régime micro-foncier
Si le revenu foncier annuel du propriétaire est inférieur à 15 000€, alors il sera rattaché au régime micro-foncier. Ce mode d’imposition simplifié nécessite seulement de déclarer son revenu foncier dans ses impôts. L’administration pratique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % liés aux frais de gestion du bien.
Régime réel
Si le revenu foncier annuel d’un propriétaire est supérieur à 15 000 €, alors il est soumis au régime réel avec déduction des charges réelles (frais de travaux, de réparation, taxes foncières, etc) pour obtenir le résultat foncier.
Dans le cas où le propriétaire présente un revenu inférieur ou égal à 15 000 €, le régime réel peut parfois être plus avantageux.
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