Acheter en couple : indivision, SCI ou tontine ?
Acheter un bien immobilier à deux, c'est souvent le premier grand projet de vie en commun. Mais avez-vous pensé à la structure juridique qui protégera le mieux chacun de vous ? Indivision, SCI, tontine… les options ne manquent pas, et le mauvais choix peut coûter très cher en cas de séparation ou de décès. Voici tout ce que les couples — mariés, pacsés ou en concubinage — doivent savoir avant de signer chez le notaire.
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L'indivision : le régime par défaut
Lorsqu'un couple achète un bien sans choisir de structure juridique particulière, il devient automatiquement propriétaire en indivision. Chaque co-indivisaire possède une quote-part du bien — généralement 50/50, mais elle peut être fixée selon les apports réels de chacun dans l'acte notarié.
À savoir
En indivision, toute décision importante (vente, travaux lourds, hypothèque) requiert l'accord de tous les co-indivisaires. Un seul refus suffit à bloquer l'ensemble du projet.
L'indivision est simple à mettre en place et ne génère aucun frais de création. C'est la formule la plus répandue chez les couples qui réalisent leur premier achat immobilier, notamment pour la résidence principale.
En revanche, en cas de séparation, l'un des partenaires peut demander le partage judiciaire, ce qui oblige souvent à vendre le bien. Si vos contributions financières sont inégales (apport personnel différent, revenus déséquilibrés), pensez à fixer des quote-parts distinctes de 50/50 dans l'acte d'acquisition.
Avantages et limites de l'indivision
- Aucun frais de création, mise en place immédiate chez le notaire
- Quote-parts personnalisables selon les apports réels de chacun
- Idéale pour la résidence principale d'un couple stable
- Limite : décisions à l'unanimité pour les actes importants
- Limite : risque de partage judiciaire et de vente forcée en cas de mésentente
- Limite : aucune protection successorale automatique pour les concubins
La SCI familiale : souplesse et transmission optimisée
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui détient le bien immobilier à la place des personnes physiques. Les partenaires ne sont pas directement propriétaires du bien, mais de parts sociales de la société. Cette nuance change tout en matière de gestion, de transmission et de protection.
Conseil expert Solution Prêt
La SCI est surtout pertinente pour les investisseurs locatifs ou les couples avec des patrimoines complexes. Pour une résidence principale standard, ses coûts de fonctionnement sont souvent disproportionnés par rapport aux avantages.
Les statuts de la SCI peuvent prévoir des règles de gestion souples : décisions à la majorité des parts (et non à l'unanimité), possibilité de transmettre des parts aux enfants avec les abattements fiscaux en vigueur (100 000 € par enfant tous les 15 ans), ou encore de céder ses parts sans passer par la vente du bien.
Quand choisir la SCI ?
- Investissement locatif en couple, notamment la SCI à l'IS pour les revenus fonciers élevés
- Projet de transmission patrimoniale à des enfants ou petits-enfants
- Acquisition avec des associés au-delà du couple (famille élargie, partenaires)
- Volonté de protéger le bien contre les créanciers personnels de l'un des associés
En contrepartie, la SCI génère des coûts : rédaction des statuts (1 000 à 3 000 €), immatriculation au greffe, et tenue d'une comptabilité annuelle. Pour un investissement locatif en couple, ces frais sont généralement compensés par les avantages fiscaux et patrimoniaux obtenus.
La tontine : une protection maximale pour les concubins
Le pacte tontinier (ou clause de tontine) est une stipulation insérée dans l'acte d'achat chez le notaire. Son principe : en cas de décès de l'un des co-acquéreurs, l'autre devient rétroactivement propriétaire de la totalité du bien, comme s'il avait été le seul acquéreur dès l'origine.
Protection maximale pour les non-mariés
La tontine est particulièrement adaptée aux concubins qui souhaitent se protéger mutuellement sans se marier. Sans elle, le partenaire survivant n'hérite pas du bien et peut se retrouver en indivision avec les héritiers légaux du défunt.
Fiscalement, la part du défunt est taxée comme une succession. Entre concubins, le taux peut atteindre 60 % — une imposition très lourde. Toutefois, si le logement est la résidence principale et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, une exonération s'applique. Il est donc crucial d'anticiper cet aspect avec un notaire avant de signer.
Ce qu'il faut retenir sur la tontine
- Clause inscrite directement dans l'acte d'achat chez le notaire
- Irréversible : ne peut être modifiée ou annulée qu'avec l'accord des deux parties
- Protège le survivant face aux héritiers légaux du défunt
- Fiscalité potentiellement lourde entre concubins (droits à 60 %)
- Avantageuse si le bien est la résidence principale d'une valeur inférieure à 76 000 €
- Alternative au testament pour sécuriser la transmission du logement
Mariés, pacsés ou concubins : quelles différences ?
Votre statut matrimonial conditionne directement la manière dont le bien vous appartient et ce qu'il advient en cas de séparation ou de décès. Voici les règles applicables selon chaque situation.
| Statut | Régime par défaut | En cas de décès | En cas de séparation |
|---|---|---|---|
| Mariés (communauté) | Communauté réduite aux acquêts : bien commun 50/50 | Conjoint héritier légal protégé | Partage 50/50 sauf convention différente |
| Mariés (séparation) | Chacun propriétaire selon ses apports | Succession classique avec droits du conjoint | Remboursement selon les quote-parts définies |
| Pacsés | Séparation de biens par défaut (depuis 2007) | Pas d'héritage automatique sans testament | Partage selon le régime choisi |
| Concubins | Indivision selon les apports ou 50/50 | Aucun droit successoral sans testament ni tontine | Partage des quote-parts, souvent conflictuel |
Point vigilance pour les pacsés
Depuis 2007, le PACS est soumis à la séparation de biens par défaut. Pour un achat en commun à 50/50, pensez à préciser les quote-parts dans l'acte notarié ou à adopter le régime d'indivision dans la convention de PACS.
Assurance emprunteur : la quotité, un choix déterminant
Lorsque vous contractez un prêt immobilier à deux, la banque exige une assurance emprunteur couvrant au minimum 100 % du capital emprunté. La quotité est la répartition de cette couverture entre les deux emprunteurs : c'est l'un des choix les plus importants que vous ferez lors de votre achat en couple.
Quotité à 50 % / 50 % : le minimum légal
En cas de décès de l'un des deux emprunteurs, l'assurance rembourse 50 % du capital restant dû. Le survivant doit continuer à payer les 50 % restants seul. Sur un prêt de 250 000 €, cela représente encore 125 000 € à rembourser — souvent incompatible avec la perte d'un revenu.
Quotité à 100 % / 100 % : la protection optimale
Avec une quotité à 100 % pour chaque emprunteur, le prêt est intégralement remboursé en cas de décès de l'un des deux. Le survivant n'a plus aucune mensualité à payer et conserve le bien sans charge. Cette option coûte un peu plus cher en primes d'assurance, mais offre une sécurité absolue.
Recommandation Solution Prêt
Pour un couple avec des revenus déséquilibrés, la quotité à 100 %/100 % est fortement conseillée. Le surcoût de prime est généralement minime par rapport à la sécurité apportée. En savoir plus sur la quotité d'assurance →
Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais. C'est l'occasion de renégocier votre quotité et de réduire vos primes jusqu'à 50 % en passant par une délégation d'assurance. Solution Prêt compare plus de 10 assureurs pour vous trouver le meilleur rapport garanties / prix.
Votre courtier, allié pour acheter en couple à Dijon
Un achat immobilier en couple soulève des questions à la fois financières, juridiques et fiscales. Le rôle du courtier en prêt immobilier à Dijon dépasse la simple négociation du taux : il vous aide à structurer votre achat pour protéger chacun de vous au mieux, et oriente vers les bons professionnels le cas échéant (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine).
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- Conseil sur la répartition des quotités d'assurance adaptée aux revenus de chacun
- Orientation vers les bons professionnels selon votre structure d'acquisition
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Questions fréquentes
En indivision, vous êtes co-propriétaires directement du bien avec des quote-parts. La SCI est une société qui détient le bien et dont vous possédez des parts sociales. La SCI offre plus de souplesse pour la gestion et la transmission, mais engendre des coûts de création et de comptabilité annuelle. L'indivision est plus simple et adaptée à la résidence principale.
En indivision, toute vente du bien nécessite l'accord de tous les co-indivisaires. Si l'un s'oppose, l'autre peut saisir le tribunal pour demander un partage judiciaire. Le juge peut alors ordonner la vente aux enchères. Pour éviter cela, une convention d'indivision rédigée chez le notaire permet de définir des règles de gestion à l'avance.
Non. Sans mariage ni PACS, le concubin n'est pas héritier légal. Sans testament, le bien revient aux héritiers légaux du défunt (enfants, parents…). Pour protéger son partenaire, il faut rédiger un testament, opter pour la tontine (pacte tontinier) ou constituer une SCI avec des statuts adaptés.
La quotité est le pourcentage du prêt couvert par chaque emprunteur. Le minimum légal est 100 % au total (50 %/50 %). Pour une protection optimale, choisissez 100 % par tête (200 % au total) : en cas de décès de l'un des deux, le prêt est intégralement soldé et le survivant ne supporte plus aucune mensualité.