Calculer le capital restant dû de son prêt

Pourquoi le capital restant dû diminue-t-il lentement au début ?

C'est l'une des réalités du crédit immobilier qui surprend souvent les emprunteurs : après 5 ans de remboursement sur un prêt de 20 ans, il reste encore environ 80-85% du capital à rembourser, alors qu'on pourrait naïvement penser avoir remboursé 25%. L'explication tient au principe de l'amortissement progressif.

Dans un prêt à mensualités constantes, les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû. En début de prêt, ce capital est maximal, donc les intérêts représentent une grande part de la mensualité — laissant peu de place pour le remboursement du capital lui-même. Progressivement, à mesure que le capital diminue, les intérêts diminuent et la part de remboursement de capital augmente.

Sur un prêt de 200 000 € à 3,5% sur 20 ans : la première mensualité comprend 583 € d'intérêts et 577 € de capital. Après 5 ans (60 mensualités), il reste encore environ 168 000 € de capital — vous n'avez remboursé que 32 000 €, soit 16% du capital, pour 25% de la durée écoulée.

Connaître son CRD est essentiel pour plusieurs décisions financières. Pour un rachat de crédit, c'est le montant que devra couvrir le nouveau prêt. Pour un avis de valeur, la différence entre la valeur du bien et le CRD représente votre equity — votre patrimoine immobilier net. Pour un remboursement anticipé, c'est la base de calcul des indemnités. Solution Prêt utilise cette donnée systématiquement dans ses analyses financières.