Tableau d'amortissement de prêt immobilier

Comment lire un tableau d'amortissement ?

Le tableau d'amortissement est le document de référence de tout emprunt immobilier. Il vous permet de savoir à tout moment combien il vous reste à rembourser et comment se décompose chaque mensualité. Contrairement à une idée reçue, toutes les mensualités ne sont pas identiques en termes de répartition : en début de prêt, vous remboursez principalement des intérêts et peu de capital ; en fin de prêt, c'est l'inverse.

Ce phénomène s'explique par le calcul des intérêts dégressifs. Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital encore dû. Comme ce capital diminue progressivement, les intérêts diminuent également, libérant de la place pour rembourser davantage de capital dans la même mensualité. C'est ce qu'on appelle l'amortissement progressif.

Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5%, la première mensualité comprend environ 583 € d'intérêts et 577 € de capital. La dernière mensualité, en revanche, n'est composée que d'environ 4 € d'intérêts et 1 156 € de capital. La mensualité reste la même, mais sa composition évolue radicalement.

Le tableau d'amortissement est également utile pour estimer le moment optimal d'un remboursement anticipé partiel. Rembourser par anticipation est plus efficace en début de prêt, quand la part d'intérêts encore à payer est la plus élevée. Une fois que vous avez dépassé la moitié de la durée, l'essentiel des intérêts a déjà été payé — l'impact d'un remboursement anticipé est alors moindre.

Pour les emprunteurs envisageant un rachat de crédit, le tableau permet de connaître exactement le capital restant dû à une date précise. Ce chiffre est la base de calcul des indemnités de remboursement anticipé (IRA) et du nouveau prêt de rachat. Solution Prêt peut utiliser ce tableau pour analyser si une opération de rachat est financièrement avantageuse dans votre situation.