Loi Pinel à Dijon : le dispositif est terminé, quelles alternatives en 2026 ?
La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Aucun logement acquis depuis le 1er janvier 2025 n'ouvre droit à la réduction d'impôt Pinel, à Dijon comme partout en France. Si vous cherchez à investir en Pinel aujourd'hui, l'information la plus utile qu'on puisse vous donner est celle-là — beaucoup de contenus en ligne, y compris certains sites de promoteurs, continuent de présenter le dispositif comme actif. Cette page fait le point sur ce qui existe réellement en 2026 pour un investissement locatif à Dijon, et sur vos obligations si vous détenez déjà un bien en Pinel.
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La loi Pinel existe-t-elle encore en 2026 ?
Non. Le dispositif Pinel, dans sa version classique comme dans sa version renforcée Pinel+, s'est éteint le 31 décembre 2024. Il n'a été prorogé par aucune loi de finances depuis. Concrètement, un logement neuf acheté à Dijon en 2025 ou en 2026 n'ouvre droit à aucune réduction d'impôt au titre du Pinel, quelles que soient ses performances énergétiques ou sa zone.
Cette fin était programmée : la loi de finances pour 2021 avait fixé une extinction progressive, avec des taux de réduction dégressifs en 2023 et 2024, puis l'arrêt définitif. Le Pinel+ n'était pas un nouveau dispositif mais le maintien des taux pleins pour les logements les plus exigeants — il s'est éteint à la même date.
À retenir
Aucune acquisition postérieure au 31 décembre 2024 n'est éligible au Pinel. Si un vendeur ou un promoteur vous présente aujourd'hui un programme « éligible Pinel » à Dijon, demandez-lui la date d'acte : soit il s'agit d'une revente de bien déjà sous engagement, soit l'argument est faux.
Vous détenez déjà un logement en Pinel à Dijon : que se passe-t-il ?
Rien ne change pour vous : votre réduction d'impôt court jusqu'au terme de votre engagement. La fin du dispositif ne s'applique qu'aux nouvelles acquisitions. Si vous avez acheté avant le 31 décembre 2024 et opté pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans, vous conservez l'avantage fiscal pour toute la durée prévue, aux taux en vigueur à la date de votre investissement.
En contrepartie, vos obligations restent entières pendant toute la durée de l'engagement : location nue à usage de résidence principale, respect des plafonds de loyer et des plafonds de ressources du locataire, et interdiction de louer à un membre de votre foyer fiscal. Ces plafonds sont révisés chaque année par l'administration fiscale et dépendent de la zone — Dijon est classée en zone B1.
Conseil expert Solution Prêt
Les plafonds de loyer et de ressources applicables à votre engagement sont ceux publiés au BOFiP pour l'année en cours. Ne vous fiez pas à un chiffre trouvé sur un blog : un dépassement, même involontaire, peut entraîner la reprise de la réduction d'impôt. Vérifiez-les chaque année, ou faites-les vérifier. Parlons de votre situation
Attention également à la revente : céder le bien avant le terme de l'engagement entraîne en principe la remise en cause de la réduction d'impôt déjà obtenue, sauf cas de force majeure prévus par les textes (invalidité, licenciement, décès). Si vous envisagez de vendre, faites le calcul complet avant — c'est une opération que nous étudions régulièrement pour nos clients dijonnais.
Le dispositif Jeanbrun : le successeur du Pinel depuis 2026
Le dispositif Jeanbrun, inscrit dans la loi de finances 2026, est le mécanisme qui remplace le Pinel pour l'investissement locatif en location nue. Sa logique est différente : là où le Pinel accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, le Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal — vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien de vos revenus fonciers.
Deux différences comptent particulièrement pour Dijon. D'abord, il n'y a plus de zonage : là où le Pinel réservait l'avantage aux zones tendues, le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire — Dijon, Beaune et l'ensemble de la Côte-d'Or sont éligibles sans restriction. Ensuite, l'amortissement crée souvent un déficit foncier imputable sur le revenu global, ce qui le rend particulièrement efficace pour les tranches marginales d'imposition élevées.
Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de 9 ans minimum. Nous lui avons consacré un guide complet, avec les montants déductibles, les plafonds et des simulations chiffrées : le dispositif Jeanbrun expliqué.
LMNP et Denormandie : les deux autres voies à Dijon
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) reste l'alternative la plus souple, et souvent la plus rentable à Dijon. Pas de plafond de loyer, pas de plafond de ressources, pas d'engagement de durée : vous louez meublé au prix du marché et vous amortissez comptablement le bien, ce qui neutralise tout ou partie de l'imposition sur les loyers.
À Dijon, le LMNP trouve un terrain favorable grâce à l'université de Bourgogne et au CHU : la demande de meublés étudiants et de jeunes actifs est constante, notamment autour du campus, à Montchapet et dans le centre. C'est le marché locatif dijonnais qui porte ce statut, plus que la fiscalité. Notre guide détaille le mécanisme d'amortissement et ses limites : tout savoir sur le LMNP.
Le Denormandie, lui, transpose la logique du Pinel à l'ancien avec travaux : réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location, à condition de réaliser au moins 25 % de travaux dans un logement situé dans une commune éligible. Son intérêt à Dijon tient au prix d'entrée : l'ancien du centre-ville s'achète nettement moins cher au m² que le neuf, ce qui améliore mécaniquement le rendement.
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun | LMNP | Denormandie |
|---|---|---|---|---|
| Disponible en 2026 | Non | Oui | Oui | Oui |
| Type de location | Nue | Nue | Meublée | Nue |
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt | Amortissement | Amortissement | Réduction d'impôt |
| Type de bien | Neuf | Neuf ou ancien avec travaux | Neuf ou ancien | Ancien avec travaux |
| Zonage | Zones tendues | Aucun | Aucun | Communes éligibles |
| Plafond de loyer | Oui | Oui | Non | Oui |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum | Aucun | 6, 9 ou 12 ans |
Conseil expert Solution Prêt
Le choix ne se fait pas sur le dispositif mais sur votre situation : tranche marginale d'imposition, capacité d'emprunt, horizon de détention et appétence pour la gestion. Un investisseur à 11 % de TMI et un investisseur à 41 % n'ont pas intérêt au même montage. Nos courtiers à Dijon et Beaune étudient le dossier complet, financement compris. Étude gratuite sous 48 h
Financer un investissement locatif à Dijon en 2026
Quel que soit le dispositif retenu, la performance de l'opération se joue largement sur le financement. Une différence de 0,20 point sur le taux, ou le choix d'une durée plus longue pour préserver la trésorerie, pèse souvent plus lourd sur le rendement final que l'avantage fiscal lui-même — surtout depuis que les mécanismes reposent sur l'amortissement plutôt que sur une réduction d'impôt immédiate.
Les banques n'abordent pas l'investissement locatif comme une résidence principale : le calcul du taux d'endettement intègre les loyers attendus, généralement pondérés à 70 %, et certains établissements sont nettement plus ouverts que d'autres aux montages en location meublée ou en société. C'est précisément là que le courtier joue : identifier les banques dont la politique correspond à votre montage. Voir aussi notre page dédiée au financement d'un investissement locatif.
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