Combien pouvez-vous emprunter en 2026 ?
Avant de visiter un bien ou de signer un compromis, la première question à se poser est : combien puis-je emprunter ? La réponse dépend de vos revenus, de vos charges, du taux d'intérêt et de la durée du prêt. En mars 2026, avec des taux autour de 3,10 à 3,40% selon la durée, voici comment calculer votre capacité d'emprunt réelle — et les leviers pour l'augmenter.
Besoin d'un accompagnement personnalisé ? Prendre RDV gratuit en ligne →
Le calcul de la capacité d'emprunt
La formule est simple : (revenus nets mensuels × 35%) − charges de crédits en cours = mensualité maximale. À partir de cette mensualité, on calcule le capital que vous pouvez emprunter selon le taux et la durée du prêt.
Exemple : vous gagnez 3 000 € net/mois sans crédit en cours. Votre mensualité maximale est de 3 000 × 0,35 = 1 050 €. À 3,25% sur 20 ans, cela représente environ 220 000 € de capacité d'emprunt. Sur 25 ans, cette capacité monte à environ 250 000 € grâce à l'allongement de la durée.
Les banques appliquent cette formule systématiquement. Elles y ajoutent d'autres critères (reste à vivre, stabilité professionnelle, gestion des comptes) qui peuvent moduler le résultat à la hausse ou à la baisse. Simulez votre capacité exacte →
La règle des 35% d'endettement
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques un taux d'endettement maximum de 35%, assurance emprunteur incluse. Cette règle est contraignante : elle inclut non seulement la mensualité du prêt immobilier, mais aussi l'assurance emprunteur et tous les crédits en cours (auto, consommation, revolving).
- 35% maximum de vos revenus nets consacrés au remboursement de l'ensemble de vos crédits
- Assurance emprunteur incluse dans le calcul (c'est nouveau par rapport à l'ancienne règle des 33%)
- Durée maximale de 25 ans (27 ans si achat en VEFA ou avec travaux importants)
- Exceptions possibles : les banques peuvent déroger dans 20% de leurs dossiers, principalement pour les primo-accédants avec de bons revenus
L'assurance emprunteur pèse dans le calcul
Beaucoup de simulateurs en ligne ne comptent pas l'assurance dans les 35%. Or elle représente 0,10 à 0,40% du capital emprunté selon votre âge et votre profil. Sur un prêt de 250 000 €, c'est 20 à 80 € de mensualité en plus. Nos courtiers ajustent votre assurance emprunteur pour augmenter votre capacité réelle.
Le reste à vivre : le critère silencieux
Le reste à vivre, c'est ce qui reste sur votre compte une fois la mensualité du prêt payée. Les banques veulent s'assurer que vous pouvez vivre correctement après avoir payé vos mensualités. Le minimum attendu est d'environ 800 à 1 000 € par personne dans le foyer (plus pour les familles nombreuses).
Ce critère joue en votre faveur si vous avez des revenus élevés : avec 6 000 € de revenus nets et une mensualité de 2 100 € (35%), il vous reste 3 900 €. La banque sera plus souple qu'avec un dossier à 2 000 € de revenus et 700 € de mensualité (reste à vivre de 1 300 €). C'est aussi pour cette raison que les banques acceptent parfois de dépasser les 35% pour les hauts revenus : le reste à vivre est suffisamment confortable.
À Dijon, le coût de la vie étant inférieur à celui de Paris ou Lyon, les banques régionales sont souvent plus souples sur ce critère. Nos courtiers connaissent les politiques de chaque établissement et ciblent ceux qui offrent le plus de flexibilité pour votre profil. Calculez votre taux d'endettement →
Combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?
Voici un tableau concret avec les taux de mars 2026 (3,25% sur 20 ans, hors assurance, sans charges de crédits en cours) :
| Revenus nets/mois | Mensualité max (35%) | Capacité d'emprunt (20 ans) | Capacité (25 ans) |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ~147 000 € | ~167 000 € |
| 2 500 € | 875 € | ~184 000 € | ~209 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~220 000 € | ~250 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~294 000 € | ~334 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~367 000 € | ~417 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ~440 000 € | ~501 000 € |
Ces montants sont indicatifs et ne tiennent pas compte de l'assurance emprunteur ni des prêts complémentaires (PTZ, Action Logement) qui peuvent significativement augmenter votre budget. Simulez votre capacité exacte →
Vous voulez connaître votre capacité d'emprunt exacte à Dijon ?
Nos courtiers vous répondent sous 24h, gratuitement. Ils intègrent le PTZ, l'Action Logement et les spécificités de votre dossier pour calculer votre vrai budget. Prendre RDV gratuit → ou appelez le 03 80 58 00 47.
Ce qui augmente votre capacité d'emprunt
- Apport personnel : il réduit le montant à emprunter et rassure la banque. Chaque euro d'apport est un euro de capacité en plus
- Durée plus longue : passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité de ~15%. La mensualité baisse, le capital emprunté monte
- [PTZ (prêt à taux zéro)](/courtier-pret-immobilier/ptz-pret-taux-zero/) : jusqu'à 100 000 € à 0% pour les primo-accédants. Il ne compte quasiment pas dans votre endettement grâce au différé de remboursement
- Suppression des crédits conso en cours : un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité d'environ 63 000 € sur 20 ans. Soldez-le avant d'emprunter si possible
- Co-emprunteur : emprunter à deux cumule les revenus et double (ou presque) votre capacité. Guide acheter en couple →
- Optimisation de l'assurance : une assurance moins chère libère de la mensualité et augmente le capital empruntable
Ce qui réduit votre capacité d'emprunt
- Crédits en cours (auto, consommation, revolving) : chaque mensualité existante se soustrait de votre capacité
- Pension alimentaire versée : considérée comme une charge fixe par les banques
- Revenus variables : primes, heures supplémentaires, commissions ne sont retenues qu'à 50-70% selon les banques
- Charges de copropriété élevées : certaines banques les intègrent dans le calcul d'endettement
- Découverts bancaires récurrents : ils inquiètent la banque et peuvent entraîner un refus même si votre taux d'endettement est bon
Notre conseil : 3 mois avant votre projet, nettoyez vos comptes. Pas de découvert, pas de dépenses de jeux ou de paris, une épargne régulière même modeste (50 €/mois). Les banques épluchent vos 3 derniers relevés de compte. C'est votre vitrine.
Simulez votre capacité maintenant
Notre simulateur de capacité d'emprunt vous donne un premier résultat en 30 secondes. Pour une simulation personnalisée intégrant le PTZ, les prêts complémentaires et les spécificités du marché dijonnais, prenez rendez-vous gratuitement avec l'un de nos courtiers.
Guillaume Burtin et Xavier Burgat vous reçoivent dans nos agences de Dijon (18bis av. de Langres) et Beaune (68 rue Faubourg Madeleine). Premier rendez-vous gratuit, sans engagement, résultat sous 48h.
Votre capacité d'emprunt en 48h, gratuitement
Nos courtiers intègrent toutes les aides (PTZ, Action Logement, PAS), ajustent l'assurance et ciblent les banques les mieux placées pour votre profil. Prendre RDV gratuit en ligne → ou appelez le 03 80 58 00 47. 321 avis 5★ Google — 30+ banques comparées.
Questions fréquentes
Le HCSF autorise les banques à dépasser le seuil de 35% dans 20% de leurs dossiers, principalement pour les primo-accédants avec des revenus élevés et un bon reste à vivre. Un courtier identifie les banques qui acceptent ces dérogations.
Oui, à hauteur de 70% en général. Si vous percevez 1 000 € de loyers, la banque retiendra 700 € dans vos revenus. Certaines banques montent à 80% pour les investisseurs expérimentés.
Soldez vos crédits conso, allongez la durée du prêt, augmentez votre apport ou ajoutez un co-emprunteur. Un courtier identifie la meilleure stratégie selon votre situation et cible les banques les plus favorables.