Fiscalité de l'investissement locatif : quel régime choisir ?
Quand vous investissez dans l'immobilier locatif, le choix du régime fiscal a un impact direct sur votre rentabilité nette. Selon que vous louez en meublé ou en nu, au micro-foncier ou au réel, la différence peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an. Ce guide compare les régimes disponibles en 2026, avec des exemples chiffrés pour un bien à Dijon.
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Location nue : micro-foncier ou régime réel
Le micro-foncier
Le micro-foncier est le régime par défaut pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an. Son fonctionnement est simple : vous déclarez vos loyers bruts (case 4BE du formulaire 2042) et bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30%. Aucune comptabilité, aucune justification de charges.
Exemple : loyer 500 €/mois = 6 000 €/an. Après abattement de 30% : 4 200 € imposables. À un taux marginal d'imposition de 30% + prélèvements sociaux de 17,2%, l'impôt annuel s'élève à 1 982 €. Simple, mais pas toujours optimal.
Le régime réel foncier
Au régime réel (déclaration 2044), vous déduisez les charges réelles de vos revenus fonciers : intérêts d'emprunt, travaux d'amélioration et de réparation, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Ce régime est intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30% des loyers — ce qui est quasi systématique quand vous avez un prêt en cours.
L'atout majeur du réel foncier est le déficit foncier : si vos charges dépassent vos loyers, le déficit est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple — Régime réel foncier
Loyer 500 €/mois = 6 000 €/an. Charges annuelles : intérêts d'emprunt 2 500 €, travaux 3 000 €, taxe foncière 1 000 €, assurance PNO 200 €, copro 300 €, frais de gestion 300 € = 8 300 € de charges. Résultat foncier : 6 000 - 8 300 = -2 300 € de déficit foncier → économie d'impôt immédiate d'environ 1 085 € (TMI 30% + PS). Bien plus avantageux que le micro-foncier.
Location meublée : micro-BIC ou LMNP réel
Si vous louez un bien meublé, vos revenus relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC et le régime réel LMNP.
Le micro-BIC est accessible sous 77 700 € de recettes annuelles. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% — plus généreux que le micro-foncier (30%). Pour un loyer de 550 €/mois (6 600 €/an), seuls 3 300 € sont imposables. C'est simple, mais vous passez à côté de l'amortissement.
Le régime réel LMNP est le plus avantageux dans 90% des cas. En plus de la déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, copro, comptable), vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain) sur 25-30 ans et le mobilier sur 5-10 ans. Résultat : un revenu imposable de 0 € pendant 15 à 20 ans dans la plupart des cas.
Comparer en détail
Pour un comparatif complet micro-BIC vs réel LMNP avec des exemples chiffrés, durées d'amortissement et impact de la réforme 2025, consultez notre guide LMNP complet →.
Le dispositif Jeanbrun 2026
Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel (arrêté fin 2024), est destiné aux investisseurs qui s'engagent à louer un logement neuf à des loyers abordables, en dessous des plafonds de zone. Il propose un amortissement fiscal renforcé et une TVA récupérable en résidence neuve.
- Zones éligibles : A, A bis, B1 → Dijon est en zone B1 ✓
- Engagement de location : 9 ans minimum
- Plafonds : loyer plafonné et ressources du locataire plafonnées, selon la zone géographique
- Avantages : amortissement renforcé du bien + récupération de la TVA sur le prix d'achat (résidence neuve)
- Cible : investisseurs souhaitant combiner défiscalisation et investissement socialement responsable
Point d'attention — mars 2026
Les décrets d'application du dispositif Jeanbrun ne sont pas tous publiés à ce jour. Certains détails (montant exact des amortissements, plafonds de loyer par zone) peuvent encore évoluer. Si vous envisagez un investissement Jeanbrun à Dijon, contactez-nous pour un montage actualisé.
Le déficit foncier : idéal pour l'ancien à rénover
Le déficit foncier est un levier fiscal puissant pour les investisseurs qui achètent un bien ancien nécessitant des travaux à Dijon — et ce n'est pas ce qui manque dans le centre historique et les immeubles anciens de la ville.
- Travaux déductibles : amélioration et réparation (cuisine, salle de bain, isolation, toiture, électricité). Les travaux d'agrandissement ou de construction ne sont PAS déductibles.
- Déficit imputable sur le revenu global : jusqu'à 10 700 €/an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Obligation : louer le bien nu pendant 3 ans minimum après l'imputation du déficit.
Exemple — Déficit foncier à Dijon
Achat d'un T3 en centre-ville de Dijon : 180 000 €, travaux de rénovation : 40 000 €. Année 1 : loyer 650 €/mois (7 800 €/an), charges et intérêts : 5 500 €/an, travaux déductibles : 40 000 €. Résultat foncier : 7 800 - 5 500 - 40 000 = -37 700 €. Déficit imputable sur le revenu global : 10 700 € → économie d'impôt d'environ 5 040 € (TMI 30% + PS). Le solde (27 000 €) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Tableau : quel régime pour quel profil
Le meilleur régime fiscal dépend de votre situation personnelle, du type de bien et de votre stratégie. Voici un guide de décision rapide.
| Votre situation | Régime recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Petit studio meublé, peu de charges | Micro-BIC (LMNP) | Simple, 50% d'abattement |
| Appartement meublé > 100 000 € | Réel LMNP | Amortissement = quasi 0 impôt |
| Location nue, peu de charges | Micro-foncier | Simple, 30% d'abattement |
| Ancien avec gros travaux | Réel foncier + déficit | Déduction des travaux sur revenus |
| Multi-lots / patrimoine | SCI à l'IS | Amortissement sans impact plus-value |
| Neuf à loyer abordable | Jeanbrun 2026 | Amortissement renforcé + TVA |
Pour approfondir le montage en SCI, consultez notre page dédiée au prêt SCI →. Pour le LMNP, notre guide complet → détaille chaque aspect du régime.
Simulation : combien d'impôts sur vos loyers
Prenons un cas concret : un T2 à Dijon, loué 550 €/mois (6 600 €/an). Acheté 150 000 € avec un prêt de 141 000 € sur 20 ans à 3,25%. Voici l'impôt annuel selon chaque régime, pour un investisseur à TMI 30%.
| Régime | Revenus imposables | Impôt annuel (TMI 30%) | Impôt sur 10 ans |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (nu) | 4 620 € | 2 180 € | 21 800 € |
| Réel foncier (nu) | 3 200 € | 1 510 € | 15 100 € |
| Micro-BIC (meublé) | 3 300 € | 1 558 € | 15 580 € |
| Réel LMNP (meublé) | 0 € | 0 € | 0 € |
Économie sur 10 ans
Le LMNP réel vous fait économiser 21 800 € d'impôts sur 10 ans par rapport au micro-foncier. C'est considérable — et c'est la raison pour laquelle la majorité des investisseurs avertis choisissent ce régime. Tout savoir sur le LMNP →
Notre accompagnement
Solution Prêt ne fait pas de conseil fiscal — ce n'est pas notre métier. Mais nous ajustons votre montage financier pour tirer le meilleur parti de votre avantage fiscal : durée du prêt (les intérêts sont déductibles), assurance déléguée (moins chère = plus de charges déductibles), négociation des IRA (indemnités de remboursement anticipé). On travaille avec des experts-comptables partenaires à Dijon et Beaune pour le volet LMNP et la création de SCI.
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