PJL Logement Lecornu 2026 : ce qui pourrait changer

Le projet de loi Lecornu, c'est quoi exactement ?

D'après les dépêches AFP du 23 avril 2026 reprises par France Info et Boursorama, ainsi que la note de la Banque des Territoires (avril 2026) et les analyses ADX Groupe et Hellio, le projet présenté à Marseille s'inscrit dans un calendrier serré : conseil des ministres au printemps, dépôt parlementaire à l'été 2026, première lecture à l'automne. Une promulgation avant fin 2026 reste possible mais peu probable au regard du contexte politique (gouvernement minoritaire, présidentielle 2027).

Concrètement, le PJL viendrait modifier des dispositions issues de la loi Climat & résilience de 2021 (interdiction progressive de location des passoires) et compléterait la loi de finances 2026 (qui a déjà créé le dispositif Jeanbrun). Il ne remet pas en cause la réforme MaPrimeRénov' actée par le décret n° 2025-956 du 8 septembre 2025.

Pour la lecture immobilière locale, on garde en tête deux points : un, rien ne s'applique aujourd'hui ; deux, des arbitrages peuvent encore basculer dans les deux sens (durcissement ou assouplissement) au cours du débat parlementaire.

Les 4 axes du projet de loi

Le texte s'articule autour de quatre piliers. Aucun n'est applicable à ce jour, mais l'architecture est posée et difficilement modifiable dans les grandes masses.

Renouvellement urbain 3ᵉ génération (2030-2040)

Premier article du projet : organiser la suite de l'ANRU (2004) et du NPNRU (2014-2030). Le périmètre serait élargi aux quartiers prioritaires de la ville (QPV), aux grands ensembles, mais aussi aux villes moyennes et à l'outre-mer. En Bourgogne, des secteurs comme les Grésilles ou Chenôve à Dijon, ou des centres anciens à Chalon-sur-Saône et au Creusot, entreraient typiquement dans la cible.

Opérations d'intérêt local (OIL) inspirées des JO 2024

Mécanisme dérogatoire calqué sur les procédures qui ont accéléré la construction olympique : maire et préfet pourraient définir une zone OIL où les règles du PLU (stationnement, accessibilité, gabarit) seraient assouplies. Contrepartie obligatoire : une servitude de résidence principale sur les logements construits — pas de meublé touristique, pas de résidence secondaire. Objectif affiché : +100 000 logements/an, soit 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030.

Décentralisation : MaPrimeRénov', aides à la pierre, droit de veto

Trois transferts d'attribution. MaPrimeRénov' passerait de l'Anah aux intercommunalités, jugées « plus proches du terrain ». À Dijon Métropole et à Beaune Côte & Sud, le guichet d'instruction changerait. Les aides à la pierre (financement du logement social) seraient généralisées aux collectivités. Enfin, les maires disposeraient d'un droit de veto sur les attributions HLM proposées par les commissions.

Passoires énergétiques F/G : dispositif contractuel de travaux

C'est la mesure la plus discutée. Plutôt que d'interdire mécaniquement la relocation des passoires (G interdites depuis le 1er janvier 2025, F prévues pour le 1er janvier 2028 par la loi Climat & résilience), le PJL instaurerait un dispositif contractuel : le bailleur signerait un contrat avec une entreprise RGE pour réaliser les travaux dans 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété). Pendant ce délai, le bien resterait louable. Le gouvernement vise 650 000 à 700 000 logements maintenus ou remis sur le marché d'ici 2028.

Avant / après le projet de loi : ce qui pourrait changer

Tableau de synthèse, à lire au conditionnel — colonne droite uniquement si le texte est adopté en l'état.

Passoires énergétiques : la mesure la plus commentée

Le volet passoires concentre l'essentiel des réactions politiques. Le mécanisme actuel (loi Climat & résilience 2021) interdit la relocation des G depuis le 1er janvier 2025 — un bailleur qui voit son locataire partir ne peut plus remettre le bien sur le marché tant qu'il n'a pas remonté la note DPE. Pour les F, l'interdiction est prévue au 1er janvier 2028.

Le PJL Lecornu propose un autre cadre : signature d'un contrat avec un artisan RGE, planning de travaux engageant le bailleur à atteindre la classe E dans 3 ans pour une maison ou 5 ans pour un logement en copropriété. Pendant ce délai, le bien resterait louable. Le gouvernement présente cela comme un compromis pragmatique entre l'objectif climatique et la réalité du marché : sur 1,1 million de passoires privées concernées au 1er janvier 2028 (453 000 G + 693 000 F), 650 000 à 700 000 pourraient ainsi être maintenues sur le marché locatif.

Le Réseau Action Climat parle ouvertement de « recul » et la Fondation pour le Logement demande des compensations pour les locataires (loyer minoré pendant les travaux, indemnités en cas de chantier long). Le risque d'une censure constitutionnelle existe, comme l'ont rappelé plusieurs constitutionnalistes auditionnés en avril 2026 : la fragilité juridique tient au fait que la mesure pourrait être lue comme un retour en arrière sur un objectif environnemental constitutionnellement reconnu.

Ce que ce projet pourrait changer concrètement à Dijon, Beaune et en Côte-d'Or

Le PJL touche autant l'investisseur dijonnais que le primo-accédant beaunois ou l'agent immobilier qui voit son stock de mandats évoluer. Voici cinq cas concrets observés sur le terrain par nos courtiers à Dijon, à transposer si le texte passe.

• Bailleur d'un G à Chenôve — aujourd'hui bloqué pour relouer depuis janvier 2025, il pourrait à nouveau mettre son bien sur le marché en signant un contrat de travaux RGE et en s'engageant sur un planning de 3 ans. Sans le PJL, il doit financer les travaux d'abord, relouer ensuite.
• Primo-accédant visant un F à Beaune — la décote de 10 à 20 % observée depuis 2024 sur les F/G en zone Dijon et dans le Beaunois pourrait s'atténuer si la pression de la relocation se desserre. Acheter avant l'adoption du PJL, c'est sécuriser une décote qui pourrait disparaître ; acheter après, c'est s'épargner les travaux dans l'urgence.
• Agence immobilière sur mandats F/G — les mandats en location actuellement gelés (G) pourraient être réactivés. À l'inverse, la décote sur les ventes de passoires diminuerait, ce qui resserrerait les marges de négociation des acheteurs.
• Maire d'une commune périurbaine du Grand Dijon — il récupérerait un droit de veto sur les attributions HLM proposées par les commissions. À l'échelle d'une commune de 3 000 habitants où chaque attribution se discute, l'arbitrage politique change.
• Investisseur Dijon centre — la décentralisation de MaPrimeRénov' vers Dijon Métropole et Beaune Côte & Sud changerait le guichet de demande. Les délais d'instruction et les pièces demandées pourraient évoluer pendant la transition.

Articulation avec les dispositifs déjà en vigueur

Le PJL ne vient pas remplacer les dispositifs récents — il s'y articule. Deux points à clarifier pour ne pas se tromper de planning.

Dispositif Jeanbrun : élargi, pas modifié

Le dispositif Jeanbrun adopté en loi de finances 2026 reste en vigueur dans sa version actuelle : amortissement fiscal sur des logements construits ou rénovés à partir du 1er janvier 2026, location nue obligatoire sur 9 ans, plafonds de loyer et de ressources. Le PJL Lecornu propose d'élargir le dispositif aux maisons individuelles anciennes, ce que la FFB demandait depuis l'automne 2025. Le neuf seul, lui, reste en dehors du champ. Le détail du mécanisme actuel est expliqué dans notre guide dispositif Jeanbrun.

MaPrimeRénov' : la réforme 2025 reste en place

Beaucoup d'investisseurs confondent les deux sujets. Le décret n° 2025-956 du 8 septembre 2025 a durci la réforme MaPrimeRénov' (parcours par geste resserré, ITE/ITI/biomasse exclus du geste isolé, profil « Rose » exclu, plafonds abaissés). Le PJL Lecornu ne revient pas dessus. Ce qui changerait, c'est uniquement le gestionnaire : intercommunalité au lieu de l'Anah. Les conditions d'éligibilité et les barèmes resteraient ceux de la réforme 2025.

Points de vigilance avant de communiquer là-dessus

Cinq raisons de garder la tête froide avant de présenter le PJL Lecornu comme une certitude à un client ou à un prospect.

• Texte non voté. Première lecture seulement après dépôt à l'été 2026. Promulgation au mieux fin 2026 / T1 2027.
• Volet passoires fortement contesté. Réseau Action Climat parle de « recul », Fondation pour le Logement réclame des contreparties locataires. Des amendements substantiels sont probables.
• Risque de censure constitutionnelle. Le retour en arrière sur l'objectif environnemental de la loi Climat & résilience 2021 expose le texte à une saisine du Conseil constitutionnel.
• Intercommunalités pas toutes prêtes. La gestion de MaPrimeRénov' demande une montée en compétence des services intercommunaux (ingénierie, instruction, contrôle). Toutes ne disposent pas de l'équipe.
• Contexte politique 2027. Gouvernement minoritaire, présidentielle l'année suivante : le calendrier parlementaire reste très instable.

Tu as un projet F/G ou un achat-rénovation en Bourgogne ?

Comment se positionner sans miser sur un texte qui peut bouger

Quatre conseils pratiques, valables que le PJL passe ou pas. C'est ce qu'on dit en rendez-vous à nos clients depuis l'annonce du 23 avril.

• Ne pas attendre le vote pour acheter. Si la cible est un F ou un G en Côte-d'Or, la décote actuelle (10 à 20 %) reste un levier réel. Le PJL pourrait la réduire à terme — pas immédiatement.
• Sécuriser le financement avant l'audit énergétique. Beaucoup d'acheteurs font l'inverse et perdent du temps. Une simulation de prêt immobilier chiffrée donne le cadre dans lequel se discute le bien.
• Intégrer le coût des travaux dès la capacité d'emprunt. Notre calculette de capacité d'emprunt permet d'inclure une enveloppe rénovation et de cadrer le budget global, plutôt que d'arriver chez le notaire avec un bien acheté et zéro réserve travaux.
• Anticiper le DPE plutôt que de le subir. Les passoires actuelles ne sont pas devenues passoires par hasard : audit énergétique réglementaire (depuis avril 2023 sur les F/G), devis ITE/ITI, simulation MaPrimeRénov'. Notre guide des diagnostics immobiliers détaille le kit minimum à demander avant l'offre.
• Garder un œil sur le calendrier parlementaire. Le PJL peut être amendé, scindé ou retiré. Les ajustements gouvernance MaPrimeRénov' arrivent avant les arbitrages passoires — pas l'inverse.