Location meublée ou nue : laquelle choisir pour investir ?
C'est LA question que se pose tout investisseur immobilier : faut-il louer son bien meublé ou vide ? La réponse a un impact direct sur le loyer, la fiscalité, le type de locataire et votre rendement net. Voici un comparatif complet avec des exemples chiffrés pour un bien à Dijon en 2026.
Besoin d'un accompagnement personnalisé ? Prendre RDV gratuit en ligne →
Tableau comparatif rapide
Avant d'entrer dans le détail, voici une vue d'ensemble des différences entre location meublée et location nue. Ce tableau synthétise les critères clés pour vous aider à orienter votre choix.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer | Référence | +10 à 30% |
| Bail | 3 ans (6 ans si bailleur société) | 1 an (9 mois si étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer | 2 mois de loyer |
| Fiscalité | Revenus fonciers (micro 30% ou réel) | BIC (micro 50% ou LMNP réel) |
| Amortissement | Non | Oui (régime réel) |
| Mobilier à fournir | Non | Oui (11 éléments légaux) |
| Investissement mobilier | 0 € | 3 000-7 000 € |
| Rotation locataire | Faible (3-5 ans) | Plus élevée (1-2 ans) |
| Profil locataire | Familles, couples stables | Étudiants, jeunes actifs, mobilité pro |
| Gestion | Plus simple | Plus de turnover |
| Vacance locative | Faible | Légèrement plus élevée |
Le meublé : loyer plus élevé, fiscalité avantageuse
La location meublée est le choix privilégié des investisseurs qui cherchent à augmenter leur rentabilité nette. Le loyer est 10 à 30% supérieur à surface et localisation égales, et la fiscalité LMNP au régime réel permet d'annuler quasiment toute imposition pendant 15 à 20 ans grâce à l'amortissement du bien et du mobilier.
- Loyer majoré : à Dijon, un T2 nu se loue 480-520 €/mois, le même en meublé 560-650 €/mois. L'écart couvre largement l'investissement mobilier.
- Fiscalité LMNP réel : amortissement du bien + mobilier → résultat fiscal quasi nul pendant 15-20 ans. Pour le détail complet, voir notre guide LMNP →.
- Forte demande à Dijon : 40 000 étudiants + jeunes actifs + mobilité professionnelle. Le meublé se loue en quelques jours en septembre.
- Bail court : 1 an (9 mois pour un étudiant) → possibilité de récupérer le bien ou d'ajuster le loyer plus facilement.
Les inconvénients existent aussi. L'investissement mobilier initial (3 000 à 7 000 € pour un T2) est un coût à prévoir, même s'il est amortissable au régime réel. Le turnover plus élevé implique des frais de remise en état entre chaque locataire (ménage, état des lieux, remplacement du mobilier usé — budget environ 500 €/an). La gestion est plus chronophage, sauf si vous déléguez à une agence (6-8% des loyers).
Le nu : stabilité et simplicité
La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la tranquillité de gestion et la stabilité des revenus. Les locataires restent en moyenne 3 à 5 ans, ce qui réduit les frais de rotation et les périodes de vacance.
- Locataires stables : familles, couples, actifs — profils qui s'installent dans la durée. Moins de gestion au quotidien.
- Pas de mobilier : aucun investissement initial, aucun remplacement, aucune usure à gérer.
- Bail de 3 ans : revenus prévisibles sur une longue période.
- Déficit foncier : si vous avez des travaux importants, la location nue au régime réel permet de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). Voir notre guide fiscalité →.
Les inconvénients : un loyer inférieur de 10 à 30%, une fiscalité moins avantageuse (pas d'amortissement du bien, abattement micro-foncier de seulement 30% contre 50% en micro-BIC), et une flexibilité moindre (bail de 3 ans, préavis de 3 mois pour le locataire).
Le choix selon votre profil d'investisseur
- Vous cherchez la rentabilité maximale → MEUBLÉ. Le cumul loyer majoré + LMNP réel (0 impôt) donne le meilleur rendement nette-nette. C'est le choix de la majorité des investisseurs avertis.
- Vous voulez la tranquillité → NU. Locataires stables, pas de mobilier à gérer, gestion minimale. Idéal si vous n'habitez pas à proximité du bien.
- Vous avez des travaux importants → NU + déficit foncier. La déduction des travaux sur votre revenu global peut vous faire économiser 5 000+ €/an d'impôts. En savoir plus →
- C'est votre premier investissement → MEUBLÉ petit studio. Facile à meubler (3 000-4 000 €), forte demande étudiante à Dijon, gestion simple sur une petite surface.
- Vous avez beaucoup de biens → SCI à l'IS. La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés combine les avantages de l'amortissement avec une gestion patrimoniale structurée. En savoir plus →
Le choix selon le quartier à Dijon
À Dijon, le choix entre meublé et nu dépend aussi du quartier et du profil de locataires dominant dans le secteur. Voici nos recommandations basées sur 15 ans de courtage immobilier dans l'agglomération.
| Quartier | Recommandation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Centre historique | Meublé | Étudiants, jeunes actifs, colocation — forte rotation acceptée car demande élevée |
| Quartier gare | Meublé | Mobilité pro, étudiants, jeunes actifs — tramway, proximité campus |
| Campus / Mansart | Meublé (bail 9 mois) | 100% étudiant, demande très forte de septembre à juin |
| Montchapet | Nu | Familles qui s'installent longtemps, quartier résidentiel haut de gamme |
| Toison d'Or | Nu | Familles, couples stables — quartier commerçant et résidentiel |
| Fontaine d'Ouche | Nu ou meublé | Familles modestes en nu, étudiants/jeunes actifs en meublé |
| Port du Canal | Meublé | Quartier en développement, jeunes couples, mobilité — bonne perspective de plus-value |
Pour une analyse détaillée de chaque quartier avec prix, rendements et profils de locataires, consultez notre guide investissement locatif à Dijon →.
Exemple chiffré : même bien, 2 stratégies
Pour illustrer la différence, prenons le même bien — un T2 de 45 m² à Dijon, acheté 150 000 € — et comparons les deux stratégies sur 10 ans.
Option A — Location nue (micro-foncier)
- Loyer : 500 €/mois → 6 000 €/an
- Charges annuelles : 2 200 € (taxe foncière, copro, PNO, vacance, entretien)
- Revenus nets avant impôt : 3 800 €/an
- Régime micro-foncier : imposable sur 4 200 € (70% de 6 000 €)
- Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : 1 982 €/an
- Revenus nets après impôt : 1 818 €/an
- Rentabilité nette-nette : 1,11%
Option B — Location meublée (LMNP réel)
- Loyer : 600 €/mois → 7 200 €/an
- Charges annuelles : 2 700 € (taxe foncière, copro, PNO, vacance, entretien, mobilier)
- Amortissement annuel : 4 500 € (bien + mobilier)
- Revenus imposables : 7 200 - 2 700 - 4 500 = 0 € → impôt 0 €
- Revenus nets après impôt : 4 500 €/an
- Rentabilité nette-nette : 2,74%
Différence sur 10 ans
Location nue : 18 180 € de revenus nets cumulés. Location meublée LMNP : 45 000 € de revenus nets cumulés. Écart : 26 820 € en faveur du meublé — soit 2,5× plus de revenus nets. C'est considérable. Mais attention : ce calcul ne tient pas compte de la plus-value à la revente (réforme 2025 du LMNP). Si vous revendez avant 10 ans, l'écart se réduit. Au-delà de 15-20 ans, le meublé reste gagnant dans presque tous les cas.
Pour calculer la rentabilité précise de votre projet : simuler votre prêt → ou calculer votre rentabilité →.