Prêt immobilier pour investissement locatif à Dijon
Dijon est l'une des villes françaises les plus rentables pour l'investissement locatif : forte demande étudiante, marché stable, rendements de 5 à 8% sur les petites surfaces. Solution Prêt structure et finance votre investissement aux meilleures conditions.
Pourquoi investir dans le locatif à Dijon en 2026 ?
Dijon cumule plusieurs atouts pour l'investissement locatif. La ville compte 28 000 étudiants (Université de Bourgogne, AgroSup, Burgundy School of Business, ESIREM) qui génèrent une demande locative saisonnière et continue sur les studios et T2. La présence du CHU François-Mitterrand (premier employeur de la région), de grandes entreprises agro-alimentaires et d'un tissu de PME dynamique assure une demande locative plus stable et solvable pour les plus grandes surfaces.
Le marché locatif dijonnais affiche un taux de vacance faible (inférieur à 3% sur les biens bien situés) et des loyers orientés à la hausse depuis plusieurs années. Le corridor Dijon-Beaune, avec ses infrastructures TGV et autoroute, attire également des actifs travaillant à Lyon ou Paris en mode télétravail partiel, cherchant une qualité de vie supérieure pour un coût moindre.
Studios en secteur étudiant
5,5 — 7,5% brut/an
Grésilles, Université, Gare
T2/T3 jeunes actifs
4,5 — 6% brut/an
Montchapet, République
Colocation meublée
7 — 9% brut/an
Centre, quartiers étudiants
À Beaune, le marché locatif bénéficie d'une demande touristique et viticole (travailleurs saisonniers, cadres de négociants, touristes en location longue durée) qui tire les rendements vers le haut sur les biens de caractère bien rénovés.
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Financer son investissement locatif : spécificités et leviers
Le financement d'un investissement locatif est différent d'une résidence principale à plusieurs égards. Les banques appliquent généralement des taux légèrement supérieurs (0,1 à 0,3% en plus), considèrent les revenus locatifs futurs à hauteur de 70-80% dans le calcul de capacité d'emprunt, et sont plus exigeantes sur l'apport.
Cependant, plusieurs leviers permettent d'optimiser votre montage :
Emprunter au maximum (effet de levier)
L'investissement locatif bénéficie d'un effet de levier unique : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Plus vous empruntez, plus votre déduction est importante. Dans certains régimes fiscaux (réel foncier, LMNP réel), l'amortissement réduit encore davantage l'imposition.
Financer à 110% si possible
Certaines banques financent le prix du bien + les frais de notaire, vous évitant d'immobiliser votre apport. Cela préserve votre capacité à réaliser d'autres investissements ou à constituer une épargne de sécurité.
Optimiser la durée
Une durée longue (20-25 ans) maximise le cash-flow mensuel — la différence entre loyer perçu et mensualité. Un investissement avec cash-flow positif est plus facile à défendre auprès des banques pour un deuxième achat.
Choisir le bon statut fiscal
LMNP, SCI à l'IS, location nue au réel — chaque régime a ses avantages selon votre situation. Solution Prêt travaille avec des partenaires CGP pour vous orienter.
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Dispositifs fiscaux pour l'investissement locatif
En 2026, plusieurs dispositifs fiscaux restent accessibles pour les investisseurs immobiliers en Côte-d'Or.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le régime le plus populaire en 2026. Amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges réelles. Idéal pour les biens meublés (studios, colocations, résidences de services).
Denormandie
Réduction d'impôt de 12 à 21% pour l'achat-rénovation dans l'ancien en zone éligible (Dijon centre). Travaux ≥ 25% du coût total. Engagement de location 6, 9 ou 12 ans.
Déficit foncier
Si vos charges (travaux, intérêts) dépassent vos revenus locatifs, le déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Très efficace pour les biens nécessitant des rénovations importantes.
SCI à l'IS
La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés permet l'amortissement du bien et une gestion optimisée de la transmission patrimoniale. Recommandée pour les investissements multi-biens.
Solution Prêt travaille avec un réseau de conseillers en gestion de patrimoine partenaires à Dijon et Beaune pour vous aider à choisir le montage le plus adapté à votre situation fiscale et patrimoniale.
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Solution Prêt : votre partenaire pour l'investissement locatif
L'investissement locatif est souvent le deuxième ou troisième achat d'un client Solution Prêt — et pour cause : nous connaissons vos dossiers, vos objectifs, et nous savons comment les défendre auprès des banques pour votre projet d'investissement.
Analyse de la rentabilité brute et nette de votre projet
Sélection de la structure juridique et fiscale optimale
Présentation aux banques les plus favorable à l'investissement locatif
Négociation du taux et des conditions (différé, remboursement anticipé)
Conseil assurance emprunteur adapté à l'investissement
Accompagnement pour les projets multi-biens (portefeuille locatif)
Nos agences près de chez vous
Questions fréquentes
Oui, certaines banques financent jusqu'à 110% (prix du bien + frais de notaire) pour un investissement locatif, notamment pour les profils très solides (CDI, revenus élevés, pas d'autre crédit). Les revenus locatifs futurs sont généralement pris en compte à 70-80% dans le calcul de capacité d'emprunt. Solution Prêt sélectionne les établissements les plus ouverts à ce montage.
La rentabilité brute moyenne à Dijon varie selon les types de biens : 5 à 7% pour les studios et T2 en secteur étudiant (Grésilles, secteur gare, Université), 4 à 5,5% pour les T3/T4 familiaux (Montchapet, République), 6 à 9% pour les colocations bien équipées. Ces rendements sont significativement supérieurs aux grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous bénéficiez du régime des BIC avec amortissement du bien et du mobilier, réduisant fortement votre base imposable. En location nue, les revenus sont taxés comme revenus fonciers (régime microfoncier ou réel). Le LMNP est souvent plus avantageux pour les biens meublés, surtout en début d'investissement. Un conseiller en gestion de patrimoine partenaire de Solution Prêt peut vous orienter.
Oui. Le dispositif Denormandie (réduction d'impôt de 12 à 21% pour l'achat-rénovation dans l'ancien en centre-ville) est applicable à Dijon sur les biens situés dans le périmètre éligible et dont les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération. Solution Prêt peut vous aider à identifier les biens éligibles et à monter le dossier de financement.
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