Calculer sa plus-value immobilière et l'impôt dû
Estimez la plus-value brute, les abattements pour durée de détention (IR et prélèvements sociaux), l'impôt à payer et le net vendeur.
La fiscalité des plus-values immobilières en 2026
Lorsque vous vendez un bien immobilier en réalisant un bénéfice, la plus-value réalisée est soumise à deux prélèvements distincts : l'impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19% et les prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,2%, soit une imposition totale de 36,2% sur la plus-value nette imposable. Des abattements progressifs réduisent cette base en fonction de la durée de détention.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement commence à la 6e année : il est de 6% par an de la 6e à la 21e année, puis de 4% la 22e année, soit une exonération totale à partir de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, le barème est différent : l'abattement débute également à la 6e année (1,65%/an), mais l'exonération complète n'intervient qu'à 30 ans.
La stratégie fiscale optimale consiste souvent à attendre 22 ans pour vendre un bien détenu à titre de résidence secondaire ou d'investissement locatif, afin d'être exonéré d'IR. Si vous avez réalisé des travaux importants sur le bien, leur déduction de la plus-value brute peut considérablement réduire l'impôt.
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Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Non. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), sans condition de durée de détention. C'est l'exonération la plus avantageuse du régime fiscal immobilier français. Pour en bénéficier, le bien doit constituer votre résidence principale au jour de la cession.
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles, à condition d'être réalisés par des entreprises et justifiés par des factures. Les travaux d'entretien et de réparation courants ne sont pas déductibles. Si vous ne pouvez pas justifier le montant exact des travaux, un forfait de 15% du prix d'achat est applicable (si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans).
L'exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention. L'exonération totale des prélèvements sociaux (17,2%) n'intervient qu'après 30 ans. Entre les deux, des abattements progressifs s'appliquent : pour l'IR, 6% par an de la 6e à la 21e année, 4% la 22e. Pour les prélèvements sociaux, les tranches sont différentes et l'exonération complète arrive à 30 ans.
Oui. Parmi les exonérations notables : vente à un prix inférieur à 15 000 € (exonération totale), première cession d'un logement autre que la résidence principale si le vendeur est locataire et réinvestit le produit dans l'achat de sa résidence principale dans les 2 ans, retraités et invalides sous conditions de ressources, et expropriations sous certaines conditions.
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