Compromis de vente : tout ce que vous devez savoir
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est le premier acte juridique qui engage acheteur et vendeur dans une transaction immobilière. Ce document, souvent perçu comme une formalité, est en réalité un contrat à part entière dont les clauses conditionnent la suite de votre projet. Délai de rétractation, conditions suspensives, dépôt de garantie : chaque élément a son importance. Solution Prêt vous explique tout pour aborder cette étape sereinement à Dijon, Beaune ou en Côte-d'Or.
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Le compromis de vente : un avant-contrat qui engage les deux parties
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur s'engage à acheter un bien immobilier à un prix convenu. Juridiquement, il vaut vente dès lors que les deux parties sont d'accord sur la chose et le prix (article 1583 du Code civil). Seules les conditions suspensives peuvent empêcher la réalisation de la vente.
Le compromis peut être signé chez un notaire (acte authentique) ou entre particuliers (sous seing privé), voire en agence immobilière. En Côte-d'Or, la grande majorité des compromis sont signés chez le notaire, ce qui offre une meilleure sécurité juridique. Le notaire vérifie les pièces obligatoires, rédige les clauses et conserve l'acte.
À retenir
Le compromis de vente n'est pas une simple intention d'achat : c'est un engagement ferme. Une fois le délai de rétractation expiré et les conditions suspensives levées, l'acheteur qui refuse de signer l'acte définitif peut perdre son dépôt de garantie et être poursuivi en justice par le vendeur.
Le contenu obligatoire du compromis
Le compromis de vente doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires pour être juridiquement valable. Voici les éléments essentiels que vous devez vérifier avant de signer.
- Identité des parties : état civil complet de l'acheteur et du vendeur
- Désignation du bien : adresse, description, superficie (loi Carrez pour les copropriétés)
- Prix de vente et modalités de paiement
- Conditions suspensives : obtention du prêt, permis de construire, droit de préemption...
- Délai de réalisation : date limite pour la signature de l'acte authentique (généralement 3 à 4 mois)
- Dossier de diagnostics techniques complet annexé
- Montant du dépôt de garantie (séquestre)
- Situation de copropriété le cas échéant (charges, procès-verbaux d'AG, carnet d'entretien)
Le compromis mentionne également les servitudes éventuelles (droit de passage, vue...), l'origine de propriété du bien (historique des ventes précédentes) et la situation hypothécaire du vendeur. En copropriété à Dijon, le notaire annexe obligatoirement les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le règlement de copropriété.
Le délai de rétractation : 10 jours pour changer d'avis
Depuis la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), l'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la notification du compromis signé. Pendant ce délai, vous pouvez renoncer à l'achat sans avoir à justifier votre décision et sans pénalité financière.
Le délai court à partir de la réception de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre. Si le compromis est signé chez le notaire et que vous recevez la notification le 5 janvier, le délai expire le 15 janvier à minuit. Si le dernier jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant.
Conseil expert Solution Prêt
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Attention : le délai de rétractation bénéficie uniquement à l'acheteur. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature du compromis et ne peut pas se rétracter. Si l'acheteur exerce son droit de rétractation, le dépôt de garantie lui est intégralement restitué sous 21 jours maximum.
La condition suspensive de prêt : une protection cruciale
La condition suspensive d'obtention de prêt est la clause la plus importante du compromis pour l'acheteur qui finance son achat par un crédit immobilier. Elle prévoit que si l'acheteur n'obtient pas son prêt dans les conditions décrites au compromis, la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué intégralement.
Le compromis doit préciser les caractéristiques du prêt sollicité : montant maximum, taux maximum, durée maximum. Ces paramètres doivent correspondre à votre projet de financement réel. Si le compromis mentionne un prêt de 200 000 € à 4% maximum sur 25 ans et que toutes les banques vous refusent à ces conditions, la condition suspensive n'est pas réalisée et vous récupérez votre séquestre.
À retenir
Le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt est généralement de 45 à 60 jours à compter de la signature du compromis. C'est le temps dont vous disposez pour obtenir une offre de prêt. En cas de refus, vous devez justifier vos démarches (lettres de refus des banques) pour bénéficier de l'annulation.
Un piège courant : certains acheteurs renoncent volontairement à la condition suspensive de prêt pour rendre leur offre plus attractive face à la concurrence. C'est extrêmement risqué : en cas de refus de prêt, vous perdez votre dépôt de garantie et pouvez être poursuivi pour le solde. Chez Solution Prêt, nous déconseillons formellement cette pratique.
Séquestre et dépôt de garantie : combien et à qui ?
Le dépôt de garantie (ou séquestre) est la somme versée par l'acheteur lors de la signature du compromis pour garantir son engagement. Son montant représente habituellement 5 à 10% du prix de vente. Pour un bien à 200 000 € à Dijon, comptez entre 10 000 et 20 000 € de séquestre.
Cette somme est déposée sur un compte séquestre tenu par le notaire (ou l'agent immobilier titulaire d'une garantie financière). Elle n'est ni encaissée par le vendeur ni disponible pour l'une ou l'autre des parties avant la signature de l'acte définitif. Le jour de la vente, le séquestre est déduit du prix et vient en diminution du capital à financer.
Il est possible de négocier un dépôt de garantie inférieur à 5%, notamment si votre apport est limité. Certains vendeurs acceptent un séquestre de 2 à 3% pour faciliter la transaction. Le notaire peut également accorder un délai de quelques jours après la signature du compromis pour verser le séquestre.
Conseil expert Solution Prêt
Le séquestre est pris en compte dans votre plan de financement : il vient en déduction du prix restant à payer le jour de l'acte. Si votre apport est serré, pensez à négocier un séquestre de 5% plutôt que 10%. Nos courtiers intègrent cette donnée dans le montage financier dès le compromis. [Simulez votre prêt](/outils/simulation-pret-immobilier/).
Questions fréquentes
Le compromis engage les deux parties (acheteur et vendeur), tandis que la promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur. Dans une promesse, l'acheteur dispose d'une option d'achat pendant un délai donné, moyennant une indemnité d'immobilisation (généralement 10% du prix). En Côte-d'Or, le compromis est la forme la plus courante.
Oui, et c'est même la procédure habituelle. Le compromis est signé avant l'obtention du prêt. C'est précisément la condition suspensive de prêt qui vous protège : si vous n'obtenez pas votre financement dans le délai prévu, la vente est annulée et votre séquestre vous est restitué.
Oui, mais uniquement si une condition suspensive n'est pas réalisée (refus de prêt, exercice du droit de préemption par la mairie, découverte d'une servitude non mentionnée). En dehors de ces cas, l'acheteur qui souhaite se désengager risque de perdre son dépôt de garantie.
