Frais de notaire à Dijon : combien prévoir pour votre achat ?
«Les frais de notaire» sont souvent la mauvaise surprise du budget d'acquisition. Pourtant, ils sont parfaitement prévisibles et calculables dès la signature du compromis. À Dijon comme partout en France (sauf exceptions départementales), ils représentent 7 à 8% du prix dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf. Ce guide vous explique leur composition, comment les calculer précisément, et les quelques leviers légaux pour les réduire.
Ce que comprennent réellement les frais de notaire
Le terme 'frais de notaire' est trompeur : l'essentiel de ces frais ne va pas dans la poche du notaire. Pour un achat dans l'ancien à Dijon (département 21), la Côte-d'Or applique le taux maximum de DMTO de 5,80665%. La décomposition typique pour un bien de 200 000 € est :
| Composante | Taux / Montant | Pour 200 000 € |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | 5,80665 % | 11 613 € |
| Émoluments du notaire (barème dégressif) | ~1,2 % (dégressif) | ~2 400 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | 200 € |
| Débours (frais avancés) | Forfait ~1 200 € | 1 200 € |
| Total estimé | ~7,7 % | ~15 413 € |
Les droits de mutation (DMTO) sont de loin la composante la plus importante. Ils sont perçus par l'État (2,37%) et par le département (3,8% en Côte-d'Or, taux maximum). Ces taxes ne sont pas négociables et correspondent à des recettes fiscales pour les collectivités.
À retenir
Sur les ~7,7% de frais pour un achat dans l'ancien à Dijon, 75% correspondent à des taxes (DMTO + CSI) qui vont à l'État et au département. Seulement ~25% rémunèrent réellement le notaire (émoluments + débours).
Le barème des émoluments du notaire
Les émoluments du notaire sont réglementés par décret — ils ne sont pas librement fixés. Ils suivent un barème dégressif par tranches, calculé sur le prix de vente :
| Tranche de prix | Taux (HT) | Taux (TTC avec TVA 20%) |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 4,644 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | 1,915 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | 1,277 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | 0,959 % |
Pour un bien à 200 000 €, les émoluments HT du notaire sont calculés ainsi : (6 500 × 3,87%) + (10 500 × 1,596%) + (43 000 × 1,064%) + (140 000 × 0,799%) = 252 + 168 + 457 + 1 119 = 1 996 € HT, soit ~2 395 € TTC. Soit environ 1,2% du prix — une proportion modeste par rapport aux DMTO.
Neuf vs ancien : une différence majeure à Dijon
L'achat d'un bien neuf (VEFA, maison neuve) à Dijon bénéficie d'une fiscalité radicalement différente. La taxe de publicité foncière tombe à 0,715% au lieu de 5,80% pour les DMTO de l'ancien. Les frais totaux dans le neuf se situent entre 2% et 3% du prix.
| Type d'achat | Taux global estimé | Pour 200 000 € |
|---|---|---|
| Ancien (Côte-d'Or) | 7,5 – 8% | 15 000 – 16 000 € |
| Neuf (VEFA) | 2 – 3% | 4 000 – 6 000 € |
| Différence | ~5 points | ~10 000 € |
Cet écart de ~10 000 € en faveur du neuf est souvent avancé par les promoteurs. Il faut toutefois le mettre en regard du prix au m² : le neuf se vend généralement 20 à 30% plus cher que l'ancien à localisation comparable. Sur un achat à 250 000 € dans le neuf vs 200 000 € dans l'ancien rénové, l'économie sur les frais de notaire ne compense pas toujours l'écart de prix.
Peut-on réduire les frais de notaire à Dijon ?
Les DMTO et la CSI sont fixes et non négociables. Les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise de 20% maximum sur la part des émoluments proportionnels pour les transactions supérieures à 150 000 €, à la discrétion du notaire. Cette remise n'est pas systématique mais peut être demandée.
Le principal levier légal est la déduction du mobilier : si le bien inclut du mobilier (cuisine équipée, volets motorisés, luminaires encastrés, etc.), il est possible de déduire leur valeur du prix de vente pour calculer les DMTO. Cette déduction réduit l'assiette de calcul des droits de mutation — et donc les frais. Conditions : le mobilier doit être clairement listé dans le compromis, et sa valeur estimée doit être justifiable.
Conseil expert Solution Prêt
Pour un bien avec une cuisine équipée de qualité, une liste de mobilier bien documentée peut valoriser 8 000 à 15 000 € de mobilier. Sur 15 000 € déduits, l'économie sur les DMTO est d'environ 870 € (15 000 × 5,80%). Parlez-en à votre notaire lors de la rédaction du compromis.
Questions fréquentes
En règle générale, les banques financent le prix d'achat mais pas les frais de notaire. Ces frais doivent être couverts par l'apport personnel. Certaines banques acceptent de les financer dans des cas spécifiques (dossiers à très fort reste à vivre, profils fonctionnaires). Solution Prêt identifie ces établissements si vous manquez d'apport.
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Le notaire vous les communique par avance (appel de fonds) quelques jours avant la signature. Un léger solde peut être régularisé dans les semaines suivantes si les débours réels diffèrent de l'estimation.
Pas d'exonération totale à Dijon. La Côte-d'Or applique le taux maximum de DMTO. Certains programmes neufs peuvent bénéficier de la TVA à 5,5% (zones ANRU), ce qui réduit le prix TTC et donc mécaniquement les frais. Le PTZ réduit également le coût global du financement sans impacter les frais de notaire.
Oui. Notre calculateur de frais de notaire prend en compte le département (Côte-d'Or, taux 5,80665%) et distingue neuf et ancien. Il vous donne une estimation fiable en quelques secondes. Pour une estimation officielle, seul le notaire peut la garantir après instruction du dossier.
