Le marché locatif à Dijon en 2026 : loyers, demande et rendements
Dijon est l'une des villes françaises où la demande locative est la plus forte, portée par 40 000 étudiants et un bassin d'emploi dynamique de 250 000 habitants. Pour un investisseur, comprendre le marché locatif — loyers pratiqués, profils de locataires, taux de vacance — est essentiel pour calculer le rendement réel de son placement. Nos courtiers, implantés à Dijon depuis 15 ans, analysent ce marché chaque mois. Voici notre état des lieux mars 2026.
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Les loyers moyens à Dijon par type de bien
| Type | Loyer moyen (CC) | Fourchette | Loyer/m² |
|---|---|---|---|
| Studio 20-25 m² | 380-430 € | 330-500 € | 16-20 €/m² |
| T1 25-35 m² | 420-500 € | 370-570 € | 14-17 €/m² |
| T2 40-55 m² | 520-620 € | 450-700 € | 11-14 €/m² |
| T3 60-75 m² | 650-780 € | 580-900 € | 10-12 €/m² |
| T4+ 80 m²+ | 800-1 000 € | 700-1 200 € | 9-11 €/m² |
| Maison T4 | 900-1 200 € | 800-1 500 € | 8-10 €/m² |
Observation clé : les petites surfaces (studio/T1) ont un loyer au m² beaucoup plus élevé que les grandes surfaces. C'est la raison pour laquelle les studios sont les rois du rendement locatif brut. Un studio à 20 €/m² rapporte 2× plus par m² qu'un T4 à 10 €/m².
En location meublée, ajoutez +10 à 30% aux loyers ci-dessus. Un studio meublé en centre-ville : 450-550 € (vs 380-430 € en nu). Cet écart couvre largement l'investissement mobilier initial (3 000-5 000 €) amortissable en [LMNP](/guide/lmnp/). Pour comparer en détail les deux options, consultez notre [guide meublé vs nu →](/guide/location-meublee-vs-nue/).
Source : estimations Solution Prêt croisées SeLoger, LeBonCoin, PAP — mars 2026.
Les loyers par quartier
| Quartier | Studio | T2 | T3 | Demande | Vacance |
|---|---|---|---|---|---|
| Centre historique | 420-500 € | 580-680 € | 730-850 € | Très forte | <2% |
| Montchapet | 400-460 € | 550-650 € | 700-820 € | Forte | <3% |
| Toison d'Or | 380-440 € | 510-600 € | 650-770 € | Forte | <3% |
| Quartier gare | 370-430 € | 490-580 € | 620-730 € | Très forte | <2% |
| Port du Canal | 360-420 € | 480-560 € | 600-710 € | Forte | <4% |
| Fontaine d'Ouche | 330-380 € | 420-500 € | 530-620 € | Moyenne | 5-7% |
| Campus | 350-420 € | 460-540 € | — | Très forte (sept.) | <2% / 15% (été) |
| Grésilles | 310-360 € | 400-470 € | 500-590 € | Moyenne | 6-8% |
Observation clé : la vacance locative est quasi nulle dans le centre, le quartier gare et le campus (hors été pour ce dernier). Elle est plus élevée à Fontaine d'Ouche et aux Grésilles, mais compensée par des prix d'achat bien plus bas — le rendement final y est quand même supérieur. Pour l'analyse complète des prix d'achat, consultez notre [carte des prix par quartier →](/blog/prix-immobilier-quartiers-dijon/).
Qui sont les locataires à Dijon ?
Étudiants (40 000)
Période : septembre à juin (10 mois). Type de bien : studio ou T1 meublé. Budget : 350-500 € charges comprises. Secteurs privilégiés : campus, centre, gare. Particularité : bail de 9 mois possible, garants parentaux, rotation annuelle en septembre. C'est le vivier locatif le plus important de Dijon.
Jeunes actifs (25-35 ans)
Type : T1 ou T2 (meublé ou nu). Budget : 450-650 €. Secteurs : centre, gare, Port du Canal, Toison d'Or. Particularité : durée moyenne de 2-3 ans, profil stable et solvable. Le CHU, les entreprises agroalimentaires et le secteur tertiaire attirent un flux constant de jeunes actifs.
Familles
Type : T3+ ou maison. Budget : 650-1 200 €. Secteurs : Montchapet, Toison d'Or, Chevreul, Bourroches. Particularité : bail long (3-5 ans), très stables, excellents payeurs. C'est le profil idéal pour les propriétaires qui veulent de la tranquillité.
Mobilité professionnelle
Type : T1 ou T2 meublé. Budget : 500-700 €. Secteurs : centre, gare (TGV Paris 1h40). Particularité : baux courts, meublé obligatoire, parfois pris en charge par l'employeur. Un segment en croissance avec le développement du télétravail partiel.
Les rendements locatifs par quartier
| Quartier | Prix achat T2 | Loyer T2/mois | Rdt brut | Rdt net* |
|---|---|---|---|---|
| Centre | 140 000 € | 630 € | 5,4% | 3,5% |
| Toison d'Or | 120 000 € | 555 € | 5,5% | 3,7% |
| Quartier gare | 105 000 € | 535 € | 6,1% | 4,1% |
| Port du Canal | 110 000 € | 520 € | 5,7% | 3,8% |
| Fontaine d'Ouche | 75 000 € | 460 € | 7,4% | 5,0% |
| Campus | 90 000 € | 500 € | 6,7% | 4,3% |
| Grésilles | 65 000 € | 435 € | 8,0% | 5,2% |
*Rendement net estimé après taxe foncière, charges de copro, vacance (1 mois/an), entretien courant. Hors fiscalité — en [LMNP au régime réel](/guide/lmnp/), l'impôt sur les loyers est quasi nul pendant 15-20 ans. Source : estimations Solution Prêt, mars 2026.
Pour calculer précisément la rentabilité de votre projet avec vos chiffres réels, consultez notre [guide rentabilité locative →](/guide/rentabilite-locative/) ou [simulez votre capacité d'emprunt →](/outils/capacite-emprunt/).
Meublé ou nu : quel impact sur le rendement à Dijon ?
Le meublé génère 10-30% de loyer en plus et bénéficie de la fiscalité LMNP au régime réel (quasi 0 impôt grâce à l'amortissement). Mais la rotation est plus fréquente et le mobilier doit être entretenu/remplacé (~500 €/an).
- Le meublé se justifie pour les studios/T1 étudiants (quasi obligatoire à Dijon), les T2 centre/gare (jeunes actifs, mobilité pro), et les colocations (T3-T4 meublés)
- Le nu se justifie pour les T3+ familles (locataires stables 3-5 ans), les quartiers résidentiels (Montchapet, Chevreul) et les biens nécessitant des gros travaux (stratégie déficit foncier)
Sur 10 ans, un T2 meublé en centre de Dijon génère 2,5× plus de revenus nets qu'un T2 nu au micro-foncier. L'écart est considérable. Pour le comparatif complet avec exemples chiffrés, consultez notre [guide meublé vs nu →](/guide/location-meublee-vs-nue/) et notre [guide fiscalité →](/guide/fiscalite-investissement-locatif/).
Nos conseils pour investir dans le locatif à Dijon
- Visez les quartiers à forte demande ET prix accessibles : gare, campus, Port du Canal — le meilleur ratio rendement/risque
- Privilégiez le meublé LMNP pour les petites surfaces (studio/T1) — loyer supérieur + quasi 0 impôt
- Prévoyez 1 mois de vacance par an dans vos calculs — c'est la marge de sécurité minimale, même à Dijon
- Ne négligez pas la taxe foncière : 1 000-1 500 € pour un T2, soit l'équivalent de 2 mois de loyer
- Vérifiez le DPE avant d'acheter : l'interdiction de louer les passoires G est en vigueur, les F arrivent en 2028
- Faites-vous accompagner par un [courtier local](/courtier-pret-immobilier/investissement-locatif/) pour optimiser le montage financier (durée, différé, assurance déléguée)
Pour une analyse détaillée des quartiers avec prix d'achat et profils de locataires, consultez notre [guide investissement locatif Dijon →](/guide/investissement-locatif-dijon/) et nos [8 raisons d'investir à Dijon →](/blog/investir-dijon-2026/).
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Questions fréquentes
Pour un T2 : environ 520-620 € charges comprises en mars 2026. Le loyer varie fortement selon le quartier (420 € à Fontaine d'Ouche, 680 € en centre historique) et le mode de location (nu vs meublé, le meublé étant 10-30% plus cher). Les studios se louent 380-430 € en nu, 450-550 € en meublé.
Oui, très forte. 40 000 étudiants + un bassin d'emploi diversifié (CHU, agroalimentaire, services) de 250 000 habitants. Le taux de vacance locative est inférieur à 3% dans la plupart des quartiers bien situés. C'est l'un des marchés locatifs les plus tendus de France pour une ville de cette taille.
5 à 8% brut selon le quartier et le type de bien. En rendement net après charges (taxe foncière, copro, vacance, entretien) : 3,5 à 5,2%. En LMNP au régime réel, l'impôt est quasi nul, donc le rendement nette-nette est proche du rendement net. Les meilleurs rendements sont à Fontaine d'Ouche (7,4% brut) et aux Grésilles (8% brut).
Meublé pour les studios et T1 (étudiants, jeunes actifs) — 10-30% de loyer en plus et fiscalité LMNP avantageuse. Nu pour les T3+ destinés aux familles (locataires stables 3-5 ans, moins de gestion). Sur 10 ans, le meublé LMNP génère 2,5× plus de revenus nets que le nu au micro-foncier.
Dijon est classée en zone B1, considérée comme « tendue » pour le PTZ et les aides au logement. Mais il n'y a pas d'encadrement des loyers à Dijon (contrairement à Paris ou Lyon). Vous fixez librement le loyer selon le marché. Le préavis locataire est toutefois réduit à 1 mois (au lieu de 3) en zone tendue.