Comment obtenir un prêt immobilier avec un rachat de crédits
Vous avez un ou plusieurs crédits en cours — auto, conso, revolving — et vous rêvez d'acheter un bien immobilier. Mais votre taux d'endettement dépasse les 35 % fatidiques, et les banques refusent votre demande. Pas de panique : il existe des solutions concrètes. En combinant rachat de crédits et prêt immobilier, on peut débloquer la situation. Voici les deux stratégies que nous utilisons chez Solution Prêt à Dijon, avec un exemple chiffré. *Par Guillaume, courtier chez Solution Prêt.*
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Le problème : trop de crédits, pas assez de capacité
Prenons un exemple concret. Un couple a un crédit auto de 250 €/mois et un crédit conso de 180 €/mois. Leurs revenus combinés sont de 4 200 €/mois. Rien qu'avec ces deux crédits, leur taux d'endettement est déjà à 10 %.
Ils veulent acheter un T3 à Dijon pour 230 000 €. La mensualité d'un prêt immobilier pour ce montant serait d'environ 1 300 €/mois sur 20 ans. Ajoutez les 430 € de crédits en cours : le taux d'endettement monte à 41 %. C'est au-dessus du seuil de 35 % imposé par le HCSF. Résultat : refus systématique.
Le seuil des 35 %
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques de ne pas prêter au-delà de 35 % de taux d'endettement (assurance comprise). C'est strict, mais il existe des leviers pour passer sous ce seuil.
Stratégie 1 : rachat de crédits PUIS prêt immobilier
La première approche consiste à regrouper tous vos crédits conso en un seul prêt, avec une mensualité réduite. Une fois le rachat effectué, votre taux d'endettement baisse et vous pouvez demander un prêt immobilier séparé.
- Étape 1 : on rachète les crédits auto + conso en un seul prêt sur une durée plus longue → mensualité divisée par 2
- Étape 2 : votre taux d'endettement descend sous 35 %
- Étape 3 : on dépose votre dossier de prêt immobilier séparément
Avantage : vous avez deux prêts distincts. Le prêt immobilier bénéficie d'un taux bas (autour de 3,25 % en mars 2026). Le rachat de crédits a un taux plus élevé, mais sur un montant réduit.
Inconvénient : deux démarches successives, c'est un peu plus long. Comptez 1 à 2 mois pour le rachat avant de lancer le prêt immo.
Stratégie 2 : tout intégrer dans un seul rachat global
La deuxième option, c'est de regrouper les crédits en cours ET le montant du bien immobilier dans un seul et même prêt. C'est ce qu'on appelle un rachat avec inclusion immobilière.
- Une seule mensualité pour tout : crédits + bien immobilier
- Une seule démarche, c'est plus rapide et plus simple
- Le taux est un taux moyen entre le taux immo et le taux conso, car c'est un crédit mixte
Avantage : c'est plus simple et plus rapide. Un seul dossier, un seul interlocuteur. Inconvénient : le taux moyen est plus élevé qu'un prêt immobilier pur, et le coût total sur la durée est plus important.
Exemple chiffré : Marc et Julie à Dijon
| Situation actuelle | |
|---|---|
| Crédit auto | 250 €/mois, reste 3 ans |
| Crédit conso | 180 €/mois, reste 2 ans |
| Revenus du couple | 4 200 €/mois |
| Taux endettement (crédits seuls) | 10 % |
| Projet | T3 à Dijon — 230 000 € |
Sans rachat : mensualité immo max = 35 % × 4 200 − 430 = 1 040 €. Capacité d'emprunt ≈ 190 000 € sur 20 ans. C'est insuffisant pour un bien à 230 000 €.
Avec rachat de crédits : on regroupe les 2 crédits en un seul à 200 €/mois (sur 5 ans). Taux d'endettement résiduel : 5 %. Mensualité immo max = 35 % × 4 200 − 200 = 1 270 €. Capacité d'emprunt ≈ 235 000 €. Ça passe !
Résultat
Le rachat de crédits a libéré 230 €/mois de capacité, soit environ 45 000 € de capacité d'emprunt supplémentaire. Marc et Julie ont pu acheter leur T3 à Dijon.
Quelle stratégie choisir ?
| Critère | Rachat puis prêt immo | Regroupement global |
|---|---|---|
| Crédits conso < 20 000 € | ✅ Recommandé | Possible |
| Crédits conso > 30 000 € | Possible | ✅ Recommandé |
| Rapidité | 2-3 mois | 4-6 semaines |
| Taux du prêt immo | Taux immo classique | Taux moyen mixte |
| Coût total | Moins cher | Plus cher |
| Simplicité | 2 démarches | 1 seule démarche |
Si vous êtes propriétaire, une troisième option existe : le rachat hypothécaire, qui utilise la valeur de votre bien comme garantie. Cela permet d'obtenir des conditions plus avantageuses.
Dans tous les cas, un courtier analyse votre situation et vous recommande la meilleure option. Chez Solution Prêt, nous avons une double expertise en [prêt immobilier](/courtier-pret-immobilier/) et en [rachat de crédits](/rachat-de-credits/).
Solution Prêt gère les deux volets
L'avantage de passer par Solution Prêt, c'est qu'on maîtrise les deux spécialités : prêt immobilier et rachat de crédits. Nos courtiers à Dijon et Beaune travaillent ensemble pour trouver la combinaison optimale.
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Questions fréquentes
Oui, tant que votre taux d'endettement total (crédits + futur prêt immo) reste sous 35 %. Si ce n'est pas le cas, un rachat de crédits peut réduire vos mensualités et libérer de la capacité d'emprunt.
Oui, il apparaît comme un crédit en cours sur votre relevé bancaire. Mais l'important, c'est que la mensualité est réduite et votre taux d'endettement baisse. Les banques regardent le ratio, pas le nombre de prêts.
Généralement 1 à 2 mois. Chez Solution Prêt, on peut préparer les deux dossiers en parallèle pour gagner du temps. Le rachat est finalisé pendant que le dossier immo est monté.