Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau cadre pour l'investissement locatif
Le dispositif Jeanbrun, inscrit dans la Loi de Finances 2026 promulguée le 19 février, est le successeur du Pinel pour l'investissement locatif. Mais contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal — comme le LMNP, mais pour la location nue. Avec des montants déductibles pouvant atteindre 12 000 €/an et un déficit foncier imputable jusqu'à 21 400 €, ce dispositif peut être très puissant pour les investisseurs. Dijon, éligible sans restriction de zone, est un terrain idéal. Décryptage complet par nos courtiers.
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Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Aussi appelé « statut du bailleur privé » ou « Relance logement », le dispositif Jeanbrun est inscrit à l'article 31 du Code général des impôts. Son objectif : relancer la production de logements locatifs avec un objectif gouvernemental de 50 000 logements/an.
Le principe : vous achetez un logement pour le louer nu (non meublé), et vous pouvez amortir fiscalement une partie du prix chaque année. Ce n'est pas une réduction d'impôt (comme le Pinel) mais une déduction des revenus fonciers. L'amortissement réduit vos revenus imposables → vous payez moins d'impôts.
Si l'amortissement + les charges déductibles créent un déficit foncier, ce déficit s'impute sur votre revenu global (salaires, etc.) → double réduction d'impôt. Le dispositif est applicable du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028 avec un engagement de location de 9 ans minimum.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun
La base amortissable est de 80% du prix d'acquisition (le foncier, estimé à 20%, est exclu). Le taux et le plafond d'amortissement dépendent du niveau de loyer pratiqué :
| Type de loyer | Taux/an | Plafond annuel | Sur 9 ans (max) |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000 € | 72 000 € |
| Social | 4,5% | 10 000 € | 90 000 € |
| Très social | 5,5% | 12 000 € | 108 000 € |
Exemple concret à Dijon (loyer intermédiaire)
Achat appartement neuf : 200 000 €. Base amortissable : 200 000 € × 80% = 160 000 €. Amortissement annuel : 160 000 € × 3,5% = 5 600 €/an (inférieur au plafond de 8 000 €).
Ajoutez les charges déductibles classiques : intérêts d'emprunt ~4 000 €, taxe foncière ~1 200 €, assurance ~200 €, gestion ~400 €. Total déductions : 11 400 €/an contre loyers perçus de ~7 200 € (600 € × 12 mois).
Résultat fiscal
Déficit foncier : 11 400 € − 7 200 € = 4 200 €. Ces 4 200 € s'imputent sur votre revenu global. Si TMI 30% : économie d'impôt de 1 260 €/an + 0 € d'impôt sur les loyers. Sur 9 ans : ~11 340 € d'économie fiscale.
Ancien avec travaux : encore plus puissant
En plus de l'amortissement, les travaux de rénovation sont déductibles et le plafond de déficit foncier peut être doublé à 21 400 €/an (si travaux de rénovation énergétique). C'est le montage le plus puissant du dispositif : achat ancien à prix décoté + rénovation DPE vers A/B + amortissement + déficit majoré. Pour la [fiscalité détaillée →](/guide/fiscalite-investissement-locatif/).
Les conditions d'éligibilité
Le bien
- Immeuble collectif uniquement (appartement). Maisons individuelles exclues pour l'instant
- Neuf : livré conforme aux normes RE2020
- Ancien : travaux ≥ 30% du prix d'acquisition, rénovation énergétique pour atteindre DPE A ou B
- Pas de zonage : tout le territoire est éligible (contrairement au Pinel limité aux zones A, A bis, B1). Dijon est donc éligible sans restriction
L'investisseur
- Particulier (personne physique)
- S'engager à louer pendant 9 ans minimum
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou la fin des travaux
La location
- Location nue obligatoire (pas meublée — contrairement au [LMNP](/guide/lmnp/))
- Résidence principale du locataire
- Loyers plafonnés selon 3 niveaux (intermédiaire, social, très social) — plafonds fixés par décret selon les zones
- Ressources du locataire plafonnées
- Interdiction de louer aux membres de la famille (ascendants, descendants)
Jeanbrun vs Pinel vs LMNP : le comparatif
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun 2026 | LMNP réel |
|---|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt | Amortissement + déficit | Amortissement |
| Type de location | Nue | Nue | Meublée |
| Avantage fiscal | 12-21% du prix sur 6-12 ans | 3,5-5,5%/an + déficit foncier | Quasi 0 impôt sur loyers |
| Loyers | Plafonnés | Plafonnés (3 niveaux) | Libres |
| Zonage | Zones A, Abis, B1 | Tout le territoire | Tout le territoire |
| Durée engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans | Aucune |
| Bien éligible | Neuf collectif | Neuf + ancien avec travaux | Tout bien meublé |
| Impact revente | Aucun | Aucun (pas de réintégration) | Réintégration amortissement |
| Complexité | Moyenne | Élevée | Moyenne |
Le Jeanbrun est plus puissant que le Pinel en termes de déduction, mais plus contraignant (loyers plafonnés, location nue, 9 ans). Le [LMNP](/guide/lmnp/) reste plus flexible (loyers libres, meublé, pas d'engagement de durée). Le choix dépend de votre stratégie et de votre tranche marginale d'imposition.
Le Jeanbrun à Dijon : est-ce intéressant ?
- Éligible sans restriction : pas de zonage, Dijon et Beaune sont éligibles
- Loyers plafonnés proches du marché : Dijon n'est pas en zone tendue extrême, donc les loyers plafonnés Jeanbrun sont proches des loyers libres — vous ne perdez pas beaucoup de loyer
- Neuf à prix raisonnable : à 3 300 €/m², le neuf dijonnais offre un bon rapport pour le Jeanbrun — prix modéré = amortissement efficace. Consultez notre [guide programmes neufs →](/blog/programmes-neufs-dijon-2026/)
- Ancien avec travaux très intéressant : acheter un bien ancien mal classé DPE, rénover pour atteindre A/B → amortissement + déficit travaux doublé (21 400 €/an)
- Mais : la location nue à Dijon rapporte moins que le meublé (pas de prime meublée). Pour un investisseur pur rendement, le LMNP meublé reste souvent plus rentable
Notre recommandation selon votre profil
TMI ≥ 30% et vous cherchez une déduction sur vos revenus globaux → Jeanbrun. Rendement maximal et flexibilité → LMNP meublé. Rénover un bien ancien → Jeanbrun ancien (déficit 21 400 €/an) est imbattable. Pour une analyse personnalisée : [notre page investissement locatif →](/courtier-pret-immobilier/investissement-locatif/) ou [notre guide investir à Dijon →](/guide/investissement-locatif-dijon/).
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Pour une vue d'ensemble de toutes les aides disponibles pour votre projet, consultez notre [guide des aides à l'achat immobilier 2026 →](/guide/aides-achat-immobilier-2026/) ou [contactez-nous directement →](/contact/).
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Questions fréquentes
Il est inscrit dans la Loi de Finances 2026 promulguée le 19 février 2026. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 (3 ans). Des textes d'application complémentaires (plafonds de loyers par zone, plafonds de ressources) sont en cours de publication.
Non. Le Jeanbrun s'applique à la location nue. Le LMNP s'applique à la location meublée. Il faut choisir l'un ou l'autre pour chaque bien. En revanche, vous pouvez avoir un bien en Jeanbrun et un autre en LMNP dans votre patrimoine.
Oui. Le dispositif n'a aucune restriction de zone — tout le territoire français est éligible, y compris Dijon, Beaune et toute la Côte-d'Or. C'est un avantage majeur par rapport au Pinel qui était limité aux zones tendues.
Non, pas pour l'instant. Le Jeanbrun ne concerne que les logements en immeubles collectifs (appartements). Le gouvernement évoque une possible extension aux maisons anciennes ultérieurement, mais rien n'est acté à ce jour.
Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (12 à 21% du prix sur 6-12 ans). Le Jeanbrun offre un amortissement fiscal (déduction des revenus fonciers). Le mécanisme est plus complexe mais potentiellement plus puissant, surtout pour les TMI élevées (30%+). Le Jeanbrun est aussi ouvert à l'ancien avec travaux, contrairement au Pinel.
Fortement recommandé pour optimiser les déclarations fiscales et le suivi de l'amortissement sur 9 ans. Coût : environ 500-800 €/an, déductible des revenus fonciers. Nos courtiers vous orientent vers des experts-comptables spécialisés en immobilier à Dijon.