DPE et achat immobilier : ce que vous devez savoir en 2026
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu en 2026 l'un des critères les plus importants de l'achat immobilier. Il impacte le prix de vente (décote de 5 à 20% pour les mauvais DPE), la possibilité de louer le bien (interdiction progressive des passoires) et même le financement bancaire (certaines banques refusent de financer des DPE G sans travaux). À Dijon, ville au patrimoine ancien, de nombreux logements affichent un DPE médiocre. Voici comment en tirer parti — ou s'en protéger.
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Qu'est-ce que le DPE et pourquoi c'est important
Le DPE classe les logements de A (excellent) à G (passoire énergétique). Obligatoire pour toute vente ou location depuis 2006, il a été réformé en 2021 : calcul plus strict, opposable juridiquement, valable 10 ans. Il donne une double information : consommation d'énergie (kWh/m²/an) et émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an). La plus mauvaise des deux notes détermine la classe finale.
| Classe | Conso (kWh/m²/an) | Qualificatif | Impact à Dijon |
|---|---|---|---|
| A | < 70 | Excellent | Neuf RE2020, rare dans l'ancien |
| B | 70-110 | Très performant | Neuf ou rénové récemment |
| C | 110-180 | Performant | Ancien rénové |
| D | 180-250 | Moyen | Ancien courant à Dijon |
| E | 250-330 | Peu performant | Fréquent dans l'ancien |
| F | 330-420 | Très peu performant | Interdit location 2028 |
| G | > 420 | Passoire énergétique | Interdit location depuis 2025 |
Le calendrier d'interdiction de location
Interdictions de mise en location
Depuis le 1er janvier 2025 : DPE G interdit (nouveaux baux ; baux en cours peuvent se poursuivre). 1er janvier 2028 : interdiction des DPE F. 1er janvier 2034 : interdiction des DPE E.
Conséquence pour les investisseurs
Un bien DPE G ou F ne peut plus générer de revenus locatifs (ou ne le pourra bientôt plus) → sa valeur chute car son usage est limité. Mais c'est aussi une opportunité : acheter une passoire à prix décoté, la rénover pour passer en C ou B, et la louer au prix fort. C'est la stratégie que pratiquent de plus en plus d'investisseurs avisés à Dijon. Consultez notre [guide investissement locatif Dijon →](/guide/investissement-locatif-dijon/) pour les quartiers les plus rentables.
Conséquence pour les résidences principales
Pas d'interdiction d'habiter un bien DPE G en tant que propriétaire occupant. Mais : mauvaise isolation = factures d'énergie élevées (2 000-4 000 €/an pour un DPE G vs 500-800 € pour un DPE B), confort médiocre en hiver, et revente difficile car les acheteurs suivants appliqueront une décote.
L'impact du DPE sur les prix à Dijon
| Classe DPE | Impact sur le prix | Exemple T2 50 m² à Dijon |
|---|---|---|
| A-B | Surcote +5 à +10% | 140 000 - 150 000 € |
| C | Prix de référence | 130 000 € |
| D | Décote −3 à −5% | 124 000 - 126 000 € |
| E | Décote −5 à −10% | 117 000 - 123 000 € |
| F | Décote −10 à −15% | 110 000 - 117 000 € |
| G | Décote −15 à −20% | 104 000 - 110 000 € |
À Dijon centre historique, de nombreux immeubles anciens affichent un DPE E, F ou G. Les prix sont déjà ajustés en conséquence — c'est une opportunité pour les acheteurs qui prévoient des travaux de rénovation. Consultez notre [carte des prix par quartier →](/blog/prix-immobilier-quartiers-dijon/) pour identifier les meilleures affaires.
Exemple concret — T2 centre Dijon
DPE F, vendu 110 000 € (au lieu de 130 000 € pour un DPE C). Travaux isolation + fenêtres + chauffage : 25 000 € (financés par [éco-PTZ](/courtier-pret-immobilier/eco-ptz/) à 0%). Après travaux : DPE B, valeur estimée 145 000 €. Plus-value latente : +10 000 € + bien rentable en location.
L'impact du DPE sur le financement bancaire
Certaines banques deviennent réticentes à financer des DPE F et G sans plan de travaux. Elles craignent une décote continue du bien — et donc de leur garantie. En pratique, si vous achetez un DPE F/G, préparez un devis de travaux de rénovation et intégrez-le dans le prêt. Le prêt travaux ou l'éco-PTZ financent la rénovation.
Un courtier présente le dossier sous le bon angle : « achat + rénovation = investissement performant ». C'est très différent d'un achat de passoire sans projet de travaux. Les [aides disponibles](/guide/aides-achat-immobilier-2026/) (éco-PTZ, MaPrimeRénov') renforcent la solidité du dossier.
Point critique pour l'investissement locatif
Un bien DPE G ne peut plus être loué → la banque ne compte aucun revenu locatif dans votre dossier → votre capacité d'emprunt est calculée sans les loyers → vous empruntez moins. Sauf si vous présentez un projet de rénovation crédible avec devis : la banque prend alors en compte les loyers futurs après travaux.
Stratégie : acheter une passoire et la rénover
C'est la stratégie la plus rentable du marché en 2026. Le plan en 5 étapes :
- 1. Acheter un bien DPE E/F/G avec décote (10-20% moins cher que le marché)
- 2. Financer les travaux par éco-PTZ (50 000 € à 0%) + MaPrimeRénov' (subvention jusqu'à 63 000 €)
- 3. Rénover : isolation, fenêtres, chauffage → passer en C ou B
- 4. Louer : le bien est désormais louable légalement, en [LMNP meublé](/guide/lmnp/) pour maximiser le rendement, ou en location nue sous [dispositif Jeanbrun](/guide/dispositif-jeanbrun/) pour la déduction fiscale
- 5. Résultat : bien acheté 15% sous le marché, rénové quasi gratuitement, loué au prix fort, valeur patrimoniale en hausse
Cette stratégie fonctionne particulièrement bien à Dijon centre (immeubles anciens, DPE souvent médiocres, forte demande locative). Pour une [estimation du bien →](/estimation-immobiliere/) et une analyse de rentabilité, nos courtiers vous accompagnent.
Attention : chiffrez les travaux AVANT d'acheter
Un DPE G peut nécessiter 15 000 € de travaux… ou 50 000 €. La différence est dans le détail (murs, toiture, fenêtres, chauffage, ventilation). Faites toujours venir un artisan ou un bureau d'études thermiques pour un devis précis avant de signer le compromis.
Votre projet d'achat analysé gratuitement
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Notre accompagnement
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Questions fréquentes
Oui, en tant que résidence principale sans aucun problème. Pour de l'investissement locatif, il faudra obligatoirement le rénover avant de le louer : les logements DPE G sont interdits à la location depuis janvier 2025 (nouveaux baux).
Pas systématiquement, mais certaines sont plus réticentes à financer un DPE F ou G sans plan de travaux. Un dossier avec devis de rénovation + éco-PTZ est beaucoup mieux accepté. Votre courtier cible les banques ouvertes à ce type de projet.
De 15 000 à 50 000 € selon l'état du bien et les travaux nécessaires (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation). L'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € à taux 0%) et MaPrimeRénov' (subvention jusqu'à 63 000 €) financent une grande partie, voire la totalité des travaux.
Oui, jusqu'au 1er janvier 2034. Mais anticipez : rénovez avant l'interdiction pour ne pas être pris au dépourvu, valoriser votre bien et bénéficier des aides tant qu'elles existent.
Le DPE réformé en 2021 est plus fiable que l'ancien, mais reste une estimation théorique. Pour un projet de rénovation, demandez un audit énergétique complet (plus précis que le DPE) : il identifie les travaux prioritaires et chiffre les gains attendus.