Location meublée ou nue : laquelle choisir pour investir ?
C'est LA question que se pose tout investisseur immobilier : faut-il louer son bien meublé ou vide ? La réponse a un impact direct sur le loyer, la fiscalité, le type de locataire et votre rendement net. Voici un comparatif complet avec des exemples chiffrés pour un bien à Dijon en 2026.
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Tableau comparatif rapide
Avant d'entrer dans le détail, voici une vue d'ensemble des différences entre location meublée et location nue. Ce tableau synthétise les critères clés pour vous aider à orienter votre choix.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer | Référence | +10 à 30% |
| Bail | 3 ans (6 ans si bailleur société) | 1 an (9 mois si étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer | 2 mois de loyer |
| Fiscalité | Revenus fonciers (micro 30% ou réel) | BIC (micro 50% ou LMNP réel) |
| Amortissement | Non | Oui (régime réel) |
| Mobilier à fournir | Non | Oui (11 éléments légaux) |
| Investissement mobilier | 0 € | 3 000-7 000 € |
| Rotation locataire | Faible (3-5 ans) | Plus élevée (1-2 ans) |
| Profil locataire | Familles, couples stables | Étudiants, jeunes actifs, mobilité pro |
| Gestion | Plus simple | Plus de turnover |
| Vacance locative | Faible | Légèrement plus élevée |
Le meublé : loyer plus élevé, fiscalité avantageuse
La location meublée est le choix privilégié des investisseurs qui cherchent à maximiser leur rentabilité nette. Le loyer est 10 à 30% supérieur à surface et localisation égales, et la fiscalité LMNP au régime réel permet d'annuler quasiment toute imposition pendant 15 à 20 ans grâce à l'amortissement du bien et du mobilier.
- Loyer majoré : à Dijon, un T2 nu se loue 480-520 €/mois, le même en meublé 560-650 €/mois. L'écart couvre largement l'investissement mobilier.
- Fiscalité LMNP réel : amortissement du bien + mobilier → résultat fiscal quasi nul pendant 15-20 ans. Pour le détail complet, voir notre [guide LMNP →](/guide/lmnp/).
- Forte demande à Dijon : 40 000 étudiants + jeunes actifs + mobilité professionnelle. Le meublé se loue en quelques jours en septembre.
- Bail court : 1 an (9 mois pour un étudiant) → possibilité de récupérer le bien ou d'ajuster le loyer plus facilement.
Les inconvénients existent aussi. L'investissement mobilier initial (3 000 à 7 000 € pour un T2) est un coût à prévoir, même s'il est amortissable au régime réel. Le turnover plus élevé implique des frais de remise en état entre chaque locataire (ménage, état des lieux, remplacement du mobilier usé — budget environ 500 €/an). La gestion est plus chronophage, sauf si vous déléguez à une agence (6-8% des loyers).
Le nu : stabilité et simplicité
La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la tranquillité de gestion et la stabilité des revenus. Les locataires restent en moyenne 3 à 5 ans, ce qui réduit les frais de rotation et les périodes de vacance.
- Locataires stables : familles, couples, actifs — profils qui s'installent dans la durée. Moins de gestion au quotidien.
- Pas de mobilier : aucun investissement initial, aucun remplacement, aucune usure à gérer.
- Bail de 3 ans : revenus prévisibles sur une longue période.
- Déficit foncier : si vous avez des travaux importants, la location nue au régime réel permet de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). Voir notre [guide fiscalité →](/guide/fiscalite-investissement-locatif/).
Les inconvénients : un loyer inférieur de 10 à 30%, une fiscalité moins avantageuse (pas d'amortissement du bien, abattement micro-foncier de seulement 30% contre 50% en micro-BIC), et une flexibilité moindre (bail de 3 ans, préavis de 3 mois pour le locataire).
Le choix selon votre profil d'investisseur
- Vous cherchez la rentabilité maximale → MEUBLÉ. Le cumul loyer majoré + LMNP réel (0 impôt) donne le meilleur rendement nette-nette. C'est le choix de la majorité des investisseurs avertis.
- Vous voulez la tranquillité → NU. Locataires stables, pas de mobilier à gérer, gestion minimale. Idéal si vous n'habitez pas à proximité du bien.
- Vous avez des travaux importants → NU + déficit foncier. La déduction des travaux sur votre revenu global peut vous faire économiser 5 000+ €/an d'impôts. [En savoir plus →](/guide/fiscalite-investissement-locatif/)
- C'est votre premier investissement → MEUBLÉ petit studio. Facile à meubler (3 000-4 000 €), forte demande étudiante à Dijon, gestion simple sur une petite surface.
- Vous avez beaucoup de biens → SCI à l'IS. La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés combine les avantages de l'amortissement avec une gestion patrimoniale optimisée. [En savoir plus →](/courtier-pret-immobilier/sci/)
Le choix selon le quartier à Dijon
À Dijon, le choix entre meublé et nu dépend aussi du quartier et du profil de locataires dominant dans le secteur. Voici nos recommandations basées sur 15 ans de courtage immobilier dans l'agglomération.
| Quartier | Recommandation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Centre historique | Meublé | Étudiants, jeunes actifs, colocation — forte rotation acceptée car demande élevée |
| Quartier gare | Meublé | Mobilité pro, étudiants, jeunes actifs — tramway, proximité campus |
| Campus / Mansart | Meublé (bail 9 mois) | 100% étudiant, demande très forte de septembre à juin |
| Montchapet | Nu | Familles qui s'installent longtemps, quartier résidentiel haut de gamme |
| Toison d'Or | Nu | Familles, couples stables — quartier commerçant et résidentiel |
| Fontaine d'Ouche | Nu ou meublé | Familles modestes en nu, étudiants/jeunes actifs en meublé |
| Port du Canal | Meublé | Quartier en développement, jeunes couples, mobilité — potentiel plus-value |
Pour une analyse détaillée de chaque quartier avec prix, rendements et profils de locataires, consultez notre [guide investissement locatif à Dijon →](/guide/investissement-locatif-dijon/).
Exemple chiffré : même bien, 2 stratégies
Pour illustrer concrètement la différence, prenons le même bien — un T2 de 45 m² à Dijon, acheté 150 000 € — et comparons les deux stratégies sur 10 ans.
Option A — Location nue (micro-foncier)
- Loyer : 500 €/mois → 6 000 €/an
- Charges annuelles : 2 200 € (taxe foncière, copro, PNO, vacance, entretien)
- Revenus nets avant impôt : 3 800 €/an
- Régime micro-foncier : imposable sur 4 200 € (70% de 6 000 €)
- Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : 1 982 €/an
- Revenus nets après impôt : 1 818 €/an
- Rentabilité nette-nette : 1,11%
Option B — Location meublée (LMNP réel)
- Loyer : 600 €/mois → 7 200 €/an
- Charges annuelles : 2 700 € (taxe foncière, copro, PNO, vacance, entretien, mobilier)
- Amortissement annuel : 4 500 € (bien + mobilier)
- Revenus imposables : 7 200 - 2 700 - 4 500 = 0 € → impôt 0 €
- Revenus nets après impôt : 4 500 €/an
- Rentabilité nette-nette : 2,74%
Différence sur 10 ans
Location nue : 18 180 € de revenus nets cumulés. Location meublée LMNP : 45 000 € de revenus nets cumulés. Écart : 26 820 € en faveur du meublé — soit 2,5× plus de revenus nets. C'est considérable. Attention toutefois : ce calcul ne tient pas compte de la plus-value à la revente (réforme 2025 du LMNP). Si vous revendez avant 10 ans, l'écart se réduit. Au-delà de 15-20 ans, le meublé reste gagnant dans presque tous les cas.
Pour calculer la rentabilité précise de votre projet : [simuler votre prêt →](/outils/simulation-pret-immobilier/) ou [calculer votre rentabilité →](/guide/rentabilite-locative/).
Questions fréquentes
Non, pas pendant un bail en cours. Il faut attendre la fin du bail, donner congé au locataire dans les formes légales, puis proposer un nouveau bail meublé au prochain locataire. Le changement de nature du bail (nu → meublé) ne peut pas être imposé au locataire en place.
Pas vraiment à Dijon. La rotation des locataires est plus fréquente (bail d'1 an vs 3 ans), mais la demande est très forte en raison des 40 000 étudiants et des jeunes actifs. Le risque de vacance est faible si le bien est bien situé (centre, gare, campus) et correctement équipé. L'assurance loyers impayés (GLI) sécurise en plus votre cashflow.
La liste légale (décret du 31 juillet 2015) comprend 11 éléments : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle suffisante, ustensiles de cuisine, table et chaises, luminaires, étagères de rangement, matériel d'entretien ménager. En pratique, ajoutez un lave-linge et une connexion Wi-Fi pour louer plus vite et plus cher.
Oui, nettement, surtout pour les petites surfaces. Un studio meublé proche du campus ou en centre-ville se loue en quelques jours à la rentrée universitaire (septembre). Hors période de rentrée, comptez 1 à 3 semaines. Un T2 meublé bien situé trouve preneur en 1 à 2 semaines toute l'année.
Comptez 3 000 à 7 000 € pour un équipement complet neuf et fonctionnel. En entrée de gamme (IKEA, Conforama) : 3 000-4 000 €. En milieu de gamme (Maisons du Monde, habitat) : 5 000-7 000 €. Cet investissement est intégralement amortissable en LMNP au régime réel sur 5 à 10 ans, ce qui réduit votre base imposable.