Offre d'achat immobilier : le guide pour bien la rédiger

Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

L'offre d'achat (ou « proposition d'achat ») est un document écrit adressé au vendeur dans lequel vous proposez d'acheter son bien à un prix donné, sous certaines conditions. Si le vendeur accepte, vous êtes tous les deux engagés à conclure la vente.

• L'offre engage l'acheteur — si le vendeur accepte, vous devez signer le compromis de vente. Vous ne pouvez pas vous rétracter (sauf pendant le délai de rétractation de 10 jours après le compromis)
• L'offre n'engage PAS le vendeur — il peut refuser, faire une contre-proposition, ou accepter une autre offre
• Écrite obligatoirement — une offre orale n'a aucune valeur juridique. Envoyez-la par email ou courrier recommandé
• Durée de validité limitée — fixez une date limite (7 à 15 jours) pour éviter de rester bloqué indéfiniment

Que doit contenir votre offre ?

Une offre d'achat complète doit contenir les éléments suivants :

• Identité de l'acheteur — nom, prénom, adresse, situation matrimoniale (achat seul, en couple, en SCI)
• Description du bien — adresse complète, référence cadastrale si possible, surface, nombre de pièces
• Prix proposé — en chiffres et en lettres. Si offre au prix, indiquez le prix affiché. Si offre négociée, indiquez votre prix et vos arguments
• Mode de financement — montant de l'apport personnel, montant du prêt envisagé, attestation de finançabilité jointe
• Conditions suspensives — obtention du prêt immobilier (LA plus importante), résultat des diagnostics, absence de servitude ou préemption
• Durée de validité — nous recommandons 7 à 10 jours. Au-delà, le vendeur pourrait vous faire attendre trop longtemps
• Date et signature — signez et datez le document

Comment fixer le bon prix ?

C'est la question clé. Un prix trop bas et le vendeur refuse. Un prix trop haut et vous payez plus que nécessaire. Voici comment trouver le juste milieu.

• Analysez les comparables — consultez les prix au m² du quartier sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, données publiques des ventes récentes). Notre outil d'[estimation immobilière](/estimation-immobiliere/) vous donne une fourchette de prix
• Identifiez les défauts — un DPE classé E ou F, une cuisine à refaire, des fenêtres simple vitrage : chiffrez les travaux et déduisez-les de votre offre
• Vérifiez la durée de mise en vente — un bien en vente depuis plus de 3 mois à Dijon est un signal. Le vendeur sera plus enclin à négocier
• Évaluez la motivation du vendeur — succession, divorce, mutation professionnelle : un vendeur pressé acceptera plus facilement une offre négociée
• La marge moyenne à Dijon : 5-8 % dans l'ancien en 2026. En centre-ville, la marge est plus faible (3-5 %). En périphérie ou pour un bien avec défauts, 8-12 % est possible

Les conditions suspensives indispensables

Les conditions suspensives sont des clauses qui protègent l'acheteur. Si l'une d'elles n'est pas remplie, la vente est annulée et votre dépôt de garantie est restitué intégralement.

• Condition suspensive d'obtention de prêt — LA plus importante. Si la banque refuse votre prêt dans le délai prévu (45-75 jours), le compromis est annulé. Ne renoncez JAMAIS à cette clause, même si le vendeur vous le demande
• Diagnostics techniques satisfaisants — si les diagnostics révèlent un problème grave (amiante, termites, plomb), vous pouvez vous rétracter
• Absence de servitude — vérifiez qu'aucune servitude (passage, vue, canalisation) ne grève le bien de manière importante
• Droit de préemption — la commune ou le locataire en place peut avoir un droit de préemption. Si exercé, la vente est annulée

Offre au prix vs offre négociée

Deux stratégies s'offrent à vous selon le marché et le bien ciblé.

L'offre au prix

• Vous proposez exactement le prix demandé par le vendeur
• En théorie, le vendeur ne peut pas refuser une offre au prix (jurisprudence, mais rarement appliqué en pratique)
• Recommandée quand : le bien est très demandé, il y a d'autres acheteurs intéressés, le prix est déjà cohérent avec le marché
• À Dijon, dans les quartiers prisés (centre, République, Darcy), l'offre au prix est souvent nécessaire

L'offre négociée

• Vous proposez un prix inférieur, avec des arguments factuels
• Le vendeur peut accepter, refuser, ou faire une contre-proposition
• Recommandée quand : le bien est en vente depuis longtemps, il y a des travaux à prévoir, le prix est au-dessus du marché
• À Beaune et en périphérie de Dijon, la marge de négociation est plus importante qu'en centre-ville

L'attestation de financement : votre atout décisif

Joindre une attestation de capacité d'emprunt à votre offre est le meilleur moyen de vous démarquer. Ce document, délivré par un courtier, certifie que vous pouvez emprunter le montant nécessaire.

• Le vendeur est rassuré — il sait que vous pouvez financer l'achat. Pas de mauvaise surprise au moment du compromis
• Face à un concurrent sans attestation, votre offre est privilégiée — même si elle est légèrement inférieure en prix
• Chez Solution Prêt, on délivre l'attestation sous 24h après analyse de votre dossier. [Demandez la vôtre →](/attestation-capacite/)

Modèle d'offre d'achat gratuit

Nous mettons à votre disposition un modèle d'offre d'achat gratuit, prêt à remplir. Il contient toutes les mentions obligatoires et les conditions suspensives recommandées.

• Format PDF remplissable
• Toutes les mentions légales incluses
• Conditions suspensives pré-rédigées
• Notice explicative jointe