Prêt relais : comment ça marche et est-ce risqué ?
Vous avez trouvé le bien de vos rêves à Dijon ou en Côte-d'Or, mais votre logement actuel n'est pas encore vendu ? Le prêt relais est la solution bancaire qui permet de financer un nouvel achat sans attendre la vente de l'ancien. Pratique mais souvent mal compris, ce mécanisme comporte des subtilités financières et des risques qu'il convient de maîtriser. Solution Prêt vous propose un guide complet pour décider en connaissance de cause.
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Qu'est-ce qu'un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?
Le prêt relais est un crédit de courte durée (12 à 24 mois maximum) accordé par la banque dans l'attente de la vente de votre bien actuel. La banque vous avance une partie de la valeur estimée de votre logement, généralement entre 60 et 80 % de sa valeur d'expertise, pour financer l'acquisition du nouveau bien.
Pendant la durée du prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts mensuels (et l'assurance emprunteur). Le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente effective de votre ancien logement. Si la vente intervient avant l'échéance du prêt relais, celui-ci est soldé sans pénalité. Si la vente n'intervient pas dans le délai prévu, la situation se complique — c'est le principal risque du dispositif.
À retenir
Le prêt relais n'est pas un prêt supplémentaire, mais une avance sur le produit de la vente future. La banque ne finance que 60 à 80 % de la valeur estimée du bien pour se protéger contre une éventuelle baisse de prix. Le remboursement intervient en totalité au moment de la vente.
Les trois types de prêt relais
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est utilisé lorsque le produit de la vente de l'ancien bien suffit à financer intégralement le nouvel achat. Vous n'avez pas besoin de prêt immobilier complémentaire. C'est le cas typique d'un ménage qui vend un grand logement pour acheter plus petit (départ des enfants, retraite). Le prêt relais sec est le plus simple et le moins coûteux, mais il est rarement proposé par les banques car peu rentable pour elles.
Le prêt relais adossé (ou jumelé)
C'est la formule la plus courante. Le prêt relais est couplé avec un prêt immobilier classique pour financer la différence entre le prix du nouveau bien et le produit de la vente de l'ancien. Exemple : vous vendez votre T3 estimé à 200 000 € et achetez un T4 à 300 000 €. La banque vous accorde un prêt relais de 140 000 € (70 % × 200 000 €) et un prêt classique de 160 000 € sur 20 ans. Pendant la phase relais, vous payez les intérêts du prêt relais + les mensualités du prêt classique.
Le prêt relais intégré (ou achat-revente)
Proposé par certaines banques, le prêt relais intégré fusionne le prêt relais et le prêt complémentaire en un seul prêt. Vous n'avez qu'une seule mensualité, calculée sur la base du montant total (nouveau bien - valeur estimée de l'ancien). Lors de la vente de l'ancien logement, le produit est affecté au remboursement partiel du prêt, ce qui réduit le capital restant dû et donc les mensualités. Cette formule est plus lisible mais souvent légèrement plus chère en taux.
| Type | Durée | Mensualité pendant le relais | Adapté pour |
|---|---|---|---|
| Sec | 12-24 mois | Intérêts seuls | Achat moins cher que la vente |
| Adossé | 12-24 mois + prêt long | Intérêts relais + mensualité prêt | Achat plus cher que la vente |
| Intégré | 15-25 ans (1 seul prêt) | Mensualité unique recalculée à la vente | Simplicité de gestion |
Combien coûte un prêt relais en 2026 ?
Le coût du prêt relais dépend de trois facteurs : le montant avancé, le taux d'intérêt et la durée effective avant la vente. En 2026, les taux des prêts relais oscillent entre 3,80 et 4,50 %, soit environ 0,30 à 0,50 point de plus qu'un prêt immobilier classique.
Prenons un exemple concret pour un propriétaire dijonnais. Vous possédez un T3 dans le quartier Montchapet, estimé à 250 000 €. La banque vous accorde un prêt relais de 175 000 € (70 %) au taux de 4,20 %. Pendant la phase relais, vos intérêts mensuels s'élèvent à 612 €/mois (175 000 × 4,20 % / 12). Si vous vendez au bout de 8 mois, le coût total des intérêts relais sera de 4 900 €.
À cela s'ajoute l'assurance emprunteur (0,20 à 0,40 % du capital) et les éventuels frais de dossier (500 à 1 000 €). Au total, pour un relais de 8 mois sur 175 000 €, le coût global avoisine 6 000 à 7 000 €. C'est le prix de la flexibilité — à mettre en regard du risque de laisser passer le bien convoité.
| Montant relais | Taux | Durée | Intérêts | Coût total estimé |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 4,20 % | 6 mois | 3 150 € | ~4 200 € |
| 175 000 € | 4,20 % | 8 mois | 4 900 € | ~6 500 € |
| 200 000 € | 4,20 % | 12 mois | 8 400 € | ~10 000 € |
Les risques du prêt relais et comment les anticiper
Le risque principal du prêt relais est la non-vente du bien dans le délai imparti. Si votre ancien logement ne trouve pas preneur en 12 ou 24 mois, la banque peut exiger le remboursement du capital avancé — une situation potentiellement dramatique si vous n'avez pas les fonds. Ce risque est accentué dans un marché immobilier ralenti ou pour des biens atypiques difficiles à vendre.
Deuxième risque : la vente à un prix inférieur à l'estimation. Si votre bien est estimé à 250 000 € mais vendu à 220 000 €, la différence de 30 000 € reste à votre charge. C'est pour cette raison que les banques ne financent que 60 à 80 % de la valeur estimée — cette décote constitue une marge de sécurité.
- Faites estimer votre bien par 2 à 3 professionnels avant de vous engager. L'estimation doit être réaliste, pas optimiste.
- Mettez en vente avant d'acheter si possible. Un compromis signé sur votre ancien bien rassure la banque et réduit considérablement le risque.
- Négociez une durée de prêt relais de 24 mois plutôt que 12 pour avoir le temps de vendre sereinement.
- Prévoyez un plan B : si la vente n'aboutit pas, pouvez-vous transformer le prêt relais en prêt classique ? Certaines banques proposent cette option.
- Ne surestimez pas le prix de vente pour justifier un prêt relais plus important. Une estimation gonflée se retourne toujours contre l'emprunteur.
Conseil expert Solution Prêt
En Côte-d'Or, le délai moyen de vente d'un bien immobilier est de 3 à 5 mois en 2026. Un prêt relais de 12 mois laisse donc une marge confortable dans la plupart des cas. Solution Prêt négocie les meilleures conditions de prêt relais et vous aide à sécuriser votre opération achat-revente. [Simuler mon prêt relais →](/outils/simulation-pret-immobilier/)
Exemple complet : achat-revente à Dijon avec prêt relais adossé
Marie et Thomas possèdent un T3 de 70 m² dans le quartier des Bourroches à Dijon, estimé à 210 000 € (capital restant dû : 80 000 €). Ils souhaitent acheter un T4 de 90 m² à Talant pour 280 000 €. Voici le montage proposé par leur courtier Solution Prêt :
- Valeur nette de leur bien actuel : 210 000 € - 80 000 € (CRD) = 130 000 €
- Prêt relais : 70 % × 210 000 € = 147 000 €, dont 80 000 € servent à solder le prêt en cours. Capital relais effectif : 67 000 €
- Prêt complémentaire sur 20 ans : 280 000 € + 22 000 € (frais de notaire) - 130 000 € (valeur nette) - 15 000 € (apport) = 157 000 €
- Mensualité pendant le relais : 515 € (intérêts relais) + 920 € (prêt 20 ans) = 1 435 €/mois
- Mensualité après la vente : 920 €/mois uniquement (le prêt relais est soldé)
Le bien des Bourroches est vendu au bout de 4 mois pour 205 000 €. Le prêt relais est soldé (coût total des intérêts relais : ~2 060 €). Le surplus de la vente (205 000 € - 80 000 € CRD - 67 000 € relais = 58 000 €) est utilisé pour rembourser une partie du prêt complémentaire, réduisant le capital restant dû à 99 000 € et les mensualités à 580 €/mois.
Conseil expert Solution Prêt
Le montage d'un prêt relais est plus complexe qu'un prêt classique. Un mauvais calibrage peut coûter des milliers d'euros. Nos courtiers à Dijon et Beaune maîtrisent les subtilités du prêt relais et négocient les meilleures conditions auprès de nos banques partenaires. [Prendre rendez-vous →](/contact/)
Questions fréquentes
Oui, c'est possible, mais la banque sera plus prudente sur le montant accordé (60-65 % de la valeur estimée au lieu de 70-80 %). Certaines banques exigent au minimum un mandat de vente signé avant d'accorder le prêt relais. Avoir déjà reçu des offres ou signé un compromis rassure considérablement l'établissement prêteur.
À l'échéance du prêt relais (12 ou 24 mois), la banque peut prolonger le relais de 6 à 12 mois supplémentaires (rarement au-delà) ou transformer le prêt relais en prêt amortissable classique. Dans le pire des cas, elle peut exiger le remboursement intégral. C'est pourquoi il est crucial de fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
Oui, le HCSF applique la règle des 35 % au prêt relais. La banque calcule votre endettement en cumulant les intérêts du prêt relais, les mensualités du prêt complémentaire et vos éventuels autres crédits. C'est souvent le point bloquant : pendant la phase relais, la double charge peut dépasser le seuil. Un courtier peut optimiser le montage pour rester dans les limites.
